本帖最后由 如花的季節(jié) 于 2018-1-6 21:13 編輯
遇上一個靠譜的中介和一個素質(zhì)高的業(yè)主避免了很多煩瑣節(jié)省了不少時間，從簽約，到贖契，到過戶只用了一個月，這是神速呀?。?/font>4.26-5.30）
何謂之靠譜的中介，作為服務(wù)行業(yè)，樓主定義他為有專業(yè)和職業(yè)素質(zhì)，有良好的道德規(guī)范，經(jīng)驗豐富，服務(wù)跟蹤到位。有素質(zhì)的業(yè)主：個人修養(yǎng)好，全程配合，不浪費時間。 題外話： 在寫文章之前，樓主也順便推廣一下海珠區(qū)江灣路，紡織路，濱江中附近，近江邊的“中海名都”這個樓盤，想買房子的MM，不妨也可以考慮一下這個樓盤或者周邊的小區(qū)。
追求名校學(xué)位房的，可以直接繞過了；眾所周知海珠的教育相對是弱了一些，次于越秀，但總觀這幾年的公辦中考成績來看，海珠的中考平均分并不差，也是有一些好的學(xué)校例如海珠實驗中學(xué)，南武中學(xué)，97中，江南外國語，41中，5中等；
這是樓主二次在同一小區(qū)購房，在這里省略了當(dāng)初選房看房的過程，樓主也沒有激情再去回想N年前買房的情景，當(dāng)年樓主也關(guān)注過學(xué)位房，但更重視的是居住環(huán)境和品質(zhì)，我是屬于那種：不會為了學(xué)位房而嚴重降低生活質(zhì)量，每一個人的選擇都不同，學(xué)校差不多就行了，自己住著舒服，孩子就近上學(xué)開心；同時樓主也認為有能力的孩子是不會等著派位的，負責(zé)任的家長都在瘋狂的偷偷補課（這跟名校沒有關(guān)系），尚且樓主也是一個非常重視小孩的家庭教育，家長上點心，更加能夠培養(yǎng)出出色的小孩，孩子的成就跟家長付出是同等的。
幼兒園：小區(qū)配套幼兒園（學(xué)費2100+），附近還有其他的幼兒園。 管理費：2.8元/方 小學(xué)學(xué)位是：大元帥府小學(xué)（市一級小學(xué)，有3個校區(qū)，全在一線珠江邊上，步行2-10分鐘左右），小區(qū)原配套的小學(xué)地塊準備要啟動建了初中（聽聞是5中分校）。大元帥府師資不錯，環(huán)境好，學(xué)生生源素質(zhì)高，近年考上民校的學(xué)生很多。 2016年對應(yīng)派位中學(xué)：海珠實驗，江南外國語，26中，5中，（4所學(xué)校，26中稍差一些，其他3所學(xué)校都算優(yōu)，近幾年成績進步很大，不比越秀的差，像海珠實驗這幾年在廣州市公立學(xué)校排名前幾，優(yōu)于越秀區(qū)的名校）。 車位：小區(qū)地下停車場基本上全是私家車位，租金在1600-1800元之間，露天停車場650-800元，稍遠一些的可以停在朗晴居二期露天停車場500元 菜市場：樓下就配套有一個肉菜市場，但價格比其他菜市場貴好多；附近也有幾個菜市場，稍為要走得遠一些5分鐘，最出名的要數(shù)小港肉菜市場，便靚正。 購物:萬國廣場，步行10分鐘左右；逛街，近江南西，平時周末樓主一般是江南西，海珠富力商業(yè)廣場，廣百新一城一帶逛街，人氣旺。小區(qū)樓下便利店，華潤萬佳社區(qū)超市，勝佳，錢大媽等等。 附近公共活動場地：離江邊距離200米左右，大元帥府廣場僅2分鐘，曉港公園公交2個站，海印公園2個站，東湖公園3個站，金迪運動俱樂部（室內(nèi)恒溫泳池，健身，羽毛球，藍球場等等），附近有警官學(xué)院，忡愷農(nóng)業(yè)學(xué)院，海珠體育中心。當(dāng)然了小區(qū)里面的配套設(shè)施已足夠業(yè)主運動，健身房，泳池，網(wǎng)球場，壁球場，乒乓球，康體設(shè)施。 醫(yī)院：過江灣橋就是中山一院，省醫(yī)；紅會醫(yī)院，海珠區(qū)中醫(yī)院就在附近。樓下兩間社區(qū)醫(yī)院。
交通方面：出入方便，公交車站就在樓下，自駕車上內(nèi)環(huán)過東濠涌就在門口，無論去天河，東山，越秀（黃埔大道，東風(fēng)路，環(huán)市路）都非常方便，在珠城上班一族，黃埔大道了出就到了，唯一缺陷就是離地鐵遠市二宮站遠，像樓主這種走得慢的人差不多15分鐘，自從有了共享單車就方便了，踩單車6分鐘，但那條必經(jīng)的小港非常的擁擠，不好走；不過樓主是甚少坐地鐵的，平時上班以公交為主，一個站而已
這一帶地段不錯，濱江有一條地鐵線路正在規(guī)劃，有傳規(guī)劃在大元帥府廣場附近或仲凱路設(shè)一個站，如果地鐵一開通，濱江中這一帶樓價肯定會再漲起來（雖然現(xiàn)在價格還是很高）
附上小區(qū)隨手拍的幾張照片，全封閉式大花園，綠化，會所，健身，2個游泳池，兒童樂園，
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步行1-2分鐘左右即到江邊和大元府活動廣場，平時可以去江動踩單車，跑步
再附上一張周邊的樓盤地圖，附近還有朗晴居一二期，怡安花園，富基廣場，這幾個樓盤都是連在一起的，各有各的優(yōu)缺點，大家也可以考慮一下.
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進入主題： 在天河一片嘩然的漲勢之中，海珠的樓價相對是溫和很多了，樓主從年初到現(xiàn)在并沒有看到非常大的漲價！
碼字有點長，也有點羅嗦，慢慢看吧，慢慢寫
一、購房目的 樓主這次買房并非自主，而是買給公公婆婆住的。 在今年初，公公婆婆跟我們說，他們年紀大了，希望搬過來我們小區(qū)住，方便互相有個照應(yīng)；
從接到老人要求以后，樓主開始了密切關(guān)注小區(qū)的房源。 樓主所住的小區(qū)是江灣路中海名都，當(dāng)初跟老公把家安居在這里，一直住在這里，已經(jīng)適應(yīng)了這周邊的生活環(huán)境，因為家在這里所以也愛這個小區(qū)，個人覺得陽光充足，小區(qū)綠化、活動空間，維護，業(yè)主素質(zhì)，安保方面都搞得不錯，讓老人搬過來住在也是不錯的選擇； 看房目標唯明確，省去一堆問題
二、看房過程 1月份咱把要求信息放給了滿堂紅（當(dāng)時還叫滿堂紅的，3月份以后改叫鏈家了），唯一要求是南向3房，北向的房子一律不看，，為啥樓主只要南向，因為在中海北向的房子，到了冬天是非常的冷；當(dāng)然也有人喜歡北向，因為中海北向的房子很多都可以看到江景，二三期的部份北向房子正對望花園的景觀是很漂亮的，四期的東北向花園景觀就很很好，還是那句話青菜蘿卜青各有所好；
當(dāng)時快過年了，放盤的房源很少，南向的房子更少；只看了3套，其中一套二期2樓西南向106方的開價360萬（一直我都認為低層的房子光線會暗，自從看了這套2樓之后，我才改變原來的看法，原來中海名都的2樓房子光線一樣完全是光亮的），可惜是在幼兒園旁邊，西門的入口處，通道，人出入多，看了以后否決了，樓層太低，一個字會“吵”，給老人家住的，一定要避開這個。后來聽中介說這套房子在3月好像是342W左右成交了。
另外一套一期的好像33樓以上的東南向（原諒我不太記得樓層了，只記得方位）122方左右的395W；，當(dāng)時看了以后感覺可以，也跟中介談了一下價格，業(yè)主說如果在過年前可以搞掂簽約之類的，價格可以385W，后來跟老人家說了一下，老人家增加了一條要求：他們畏高，最好還是中低層為好。 另一套一期A4的中層?xùn)|南向111方，報價當(dāng)時390W，后來中介說這個業(yè)主好奇怪，房子一直空著，不賣又不出租，有人想買只報價又不跟人談價又不賣，中介都不會主動向買家推他的房子，屬于那種有錢人，房子就是等待合適時機合適的價格才出售的那種。 過年前基本上只有一期二期的房子有房源放出，也看了幾套的小三房，不太合適，三四期的房子基本上沒有放盤。
因為資金未全部到位，樓主也沒有打算在過年前買房子，只是有就去看看，如果真遇上合適的也可以馬上買；
就這樣2，3月過去了，沒有中介通知我再去看房子，南向的房子太少了。 4月初我把信息又放給了合富中介，合富帶看了3期靠江灣路邊的東南向房120幾方的400W，靠路邊的房子，老實說很吵的，特別站在陽臺上，車流聲巨大，靠江灣路的那兩棟樓無論是北向還是南向絕對是吵。因為樓主一直是住在安靜的，這一反差對比，再便宜我也不會選擇 四期的一套6樓西南向106方（業(yè)主實收價370W）房間望內(nèi)環(huán)路，陽臺望臨時停車場（這個停車場10年前一直是規(guī)劃建配套的小學(xué)，3月份的時候終于出通告要收回建學(xué)校了，業(yè)主們當(dāng)然是希望能弄個啥名校的分校之類），四期南向的房，因為也是望內(nèi)環(huán)路，有車流聲，也是吵，如果是北向的會安靜一些，而且正中望花園，最后兩套都沒有看上。 買2手房真的是講求緣份，可遇不可求；
跟著鏈家又帶我看了一期一套西南向好像是29樓吧，報價400W，其實這套房子樓主也是挺滿意的，可惜是樓高了；后來在跟中介談價格的時候，樓主是借用了這套房的價格來要脅了一下中介的。中間鏈家也順帶看了一套北向的房子，
樓主在4月16日晚上終于看中了合自已緣份的房子中層西南向111方（最后買了這一套），業(yè)主剛清空了房子，放盤給合富中介，報價390W?？赐炅朔孔雍?，無遮無擋，視線開闊，安靜，樓層適中，也沒有透露給中介，樓主跟中介了解了一下房子信息，中介也很配合的把信息全告訴了樓主，樓主接收到重要的信息是要幫業(yè)主贖契 ；當(dāng)晚中介還叫樓主看了一套北向望江景的房子，江邊的夜景是很美的，美歸美但不是樓主的選擇。附上一張當(dāng)晚看房的江邊夜景，
當(dāng)晚跟老公商量了一下，那房子可以買，但贖契是有風(fēng)險的，樓主在網(wǎng)上百度了一些關(guān)于贖契需要注意的問題。然后的然后，樓主也沒有主動跟中介聯(lián)系，因為以樓主的分析，目前買中海房子的買家并不多，樓主也不急著買。
4月22號合富中介又叫樓主看房，看了A4棟中低層同樣是西南向的一套房子望小朋友游樂場，當(dāng)時業(yè)主準備搬新家，到處亂亂的，這并不影響樓主看房的興趣，報價380W。這套房子也不錯，但由于業(yè)主是兩套房子打通成一套大型了，業(yè)主說如果看中了，再把墻徹回去，但真不知要等到何時了；
從整個看房過程樓主看的房子基本上全是一期西南向，2。3，4的期的房很少出售（有也只是北向），東南向的房子更是沒有放盤的。一期的房子的廳三房全是鉆石型，很多人不喜歡他不夠方正，覺得風(fēng)水不好，不好擺放家居；但樓主也是住一期的房型，住久了，也沒有覺得啥，反而感覺得空間比方方正正的要大一些，
三、價格談判 看完樓以后，樓主跟中介小A開始聊天，我告訴他看中了那套房子，也了解更多關(guān)于業(yè)主的信息，房子是業(yè)主唯一住房，但沒有過5年，業(yè)主急著賣房子，換買天河的房子（業(yè)主的孩子去了華附上小學(xué)，目前是租房子），我報出了我能接受的價格365w，同時可以出錢幫業(yè)主贖契（當(dāng)時中介說是欠銀行80W左右的）；也問了中介費要收多少，當(dāng)時小A說要收2%，我當(dāng)場反駁了他， 人家鏈家在門口打著大大的廣告只收1%，你收2%，誰找你做呀，我跟他說我只能出1.3%(因為有朋友去年剛買了中海，也是合富簽的，所以樓主也不能太偏離行情)，跟著約好了23號帶婆婆來看一下房子，無任何意外，婆婆也喜歡這套房子。終于進入談價格的階段。
23號下午中介小A的主管B打電話跟談價格，重點內(nèi)容是：希望我能提高一下價格，因為這個價格她難以對業(yè)主開口；我回復(fù)內(nèi)容是：堅持365W，另外不是人人都原意出錢幫人贖契； 我跟中介強調(diào)了一下，要求他們一定要幫我談好價格，她只有談好了價格，我才能成交，我只有成交了她才拿到中介費，她的中介費是我出的，所以一定要站在我這邊。 當(dāng)時老公在一旁聽，講完以后，LG居然跟我說，我報的價格太低了，其實380W都是可以接受的。我說了他一下，即使要還價也是等業(yè)主回價。
24號早上主管B又打了電話跟我說了一大堆價格問題，我沒聽出重點，也沒聽到業(yè)主回價，只要求我再添高一些；晚上主管B又打來了電話，這次我給她報了370W的價格，然后我瞎說了一些話，大概內(nèi)容就是，我也看中了另外一套房子，只是比這套房子高出了幾層，人家報價才380W（這是瞎說的），而且人家不用贖契，現(xiàn)在兩套我都是報出我可以接受的價格370W，你們兩家誰先談好了價格我就簽?zāi)羌摇＃ㄏ拐f看中的那套房源也是真實的哦，是我之前看過的其中一套，只是房子人家業(yè)主沒有放盤給合富他們賣）。
25號中午主管B還是讓我再報高一些價格，我堅守立場。晚上，中介又給我電話了，然后問我小A有沒有跟我說過中介費之類的，我答復(fù)了她，我只能給1.3%的費用，這個點數(shù)他們可以申請批；當(dāng)聽到中介跟我提及到中介費用時，我感覺到370W的價格應(yīng)該有戲了。讓老公打電話跟中介了解一下關(guān)于合同，贖契，貸款、稅費等細節(jié)問題，細節(jié)問題不是我的強項。這一晚跟中介聊了很久，該問的都問，該了解的也了解。 重點：贖契，當(dāng)晚了解如何避免贖契風(fēng)險，當(dāng)時問了一下，有沒有幫業(yè)主贖契的服務(wù)，就是中介行幫忙贖契，然后我們給手續(xù)費用，我的原意是想把風(fēng)險轉(zhuǎn)移給中介，給點費用，這樣我們就可以避免風(fēng)險。但最后了解的結(jié)果是：中介可以幫忙贖契，但其實就是把錢借給你，收你手續(xù)費，最后風(fēng)險還是你自已承擔(dān)。 稅費4%左右，假如只給3成的首期，要給將近15W的稅金，心痛呀。
26號大約11點左右，主管B又打電話來了，這次終于報了業(yè)主最后要求的價格375W；這個價格是可以接受的，但樓主不死心呀，盡最后的能力說了一堆話，重點是：昨晚聊天后，我沒有把稅費預(yù)算進去，將近15W，再加上中介費，將近20W，如果375W我是可以接受的，但前提就是各付各的稅，其實是不太可能的，但話還是必須要說的。過了半小時后，中介打電話過來說，業(yè)主讓步了373W，稅還是我出，最后我同意了； 中介約定了業(yè)主和我們晚上8點簽約，定金給10W（當(dāng)時電話中介說給5W，我自已提出給10W，當(dāng)時心里想的是這證明我是誠意度是很高的）
成交如此快，總的來說是業(yè)主急于賣房換房，業(yè)主的孩子去了華附，他們希望在附近買房
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發(fā)表于 2016-5-31 23:33
