房子過(guò)戶給子女，賣(mài)給、贈(zèng)給、繼承哪種方式最劃算？
如果把房子留給子女的話,你會(huì)選擇什么方式呢？ 前段時(shí)間，大伙兒應(yīng)該關(guān)注過(guò)這個(gè)話題：父母過(guò)世，房子不一定就是獨(dú)生子女的, 那么，這個(gè)問(wèn)題就顯得很?chē)?yán)肅了, 今天小編就給大家分析一下. 目前來(lái)看，房屋過(guò)戶主要分為三種方式：繼承、贈(zèng)與，以及買(mǎi)賣(mài).這三種不同的方式,分別面臨著不同的操作流程以及法律風(fēng)險(xiǎn),且所要繳納的費(fèi)用也各不相同.房子不是你想送就能送的,可能已經(jīng)有人在心里嘀咕了,什么？房子送給子女還要交錢(qián)？答案那是肯定的，以及必須的. 我們來(lái)舉個(gè)栗子, 以一套面積為90 平米，市值300 萬(wàn)的普通住房為例, 據(jù)調(diào)查，贈(zèng)予的房產(chǎn)按照相關(guān)法律，需要繳納3% 的契約稅（9 萬(wàn)）。此外，還需按照房子的成交額分別繳納1 萬(wàn)元的評(píng)估費(fèi)和2 萬(wàn)多的公證費(fèi)，印花稅和登記費(fèi)之類的其它費(fèi)用幾千塊。 瞧見(jiàn)沒(méi),你想把這套房子送給自己的孩子,前前后后竟要花費(fèi)約13萬(wàn)元！這還是免了營(yíng)業(yè)稅和個(gè)人所得稅,因?yàn)楦改傅淖》恳话愣甲M5年以上,且屬于近親屬之間的贈(zèng)與,不然費(fèi)用那得更多了.還有一點(diǎn),受贈(zèng)的房產(chǎn)將來(lái)如果要出售，在交易時(shí)還將可能產(chǎn)生20%個(gè)人所得稅 所以說(shuō),把房產(chǎn)送給子女,不是那么簡(jiǎn)單哦,辣么,繼承或許是個(gè)不錯(cuò)的選擇.一般來(lái)說(shuō),子女都是父母資產(chǎn)的法定繼承人,可以免繳3%的契稅,這一下子就比直接贈(zèng)予的方式省了9萬(wàn)塊！同樣,通過(guò)繼承、遺贈(zèng)取得的房產(chǎn),都可以免收個(gè)人所得稅和營(yíng)業(yè)稅,只需要支付公證費(fèi)和工本費(fèi). 一套300萬(wàn)的住房,子女繼承需繳納3萬(wàn)多元費(fèi)用,嗯，這個(gè)方式倒是比贈(zèng)與便宜了不少呢.不過(guò)，繼承房產(chǎn)涉及到復(fù)雜的流程和法律問(wèn)題，風(fēng)險(xiǎn)較高. ?。ㄐ【幾ⅲ焊鞯毓C費(fèi)用收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)可能不一致，會(huì)導(dǎo)致繼承產(chǎn)生的費(fèi)用不一樣） 我們接著來(lái)看最后一種,把房產(chǎn)賣(mài)給子女居然可以省這么多錢(qián),這恐怕是大家最不可能想到的方式了,大多數(shù)人的第一反應(yīng)都是“不靠譜”、“忽悠人”,別急,我們?cè)賮?lái)算算.買(mǎi)賣(mài)的費(fèi)用詳情為：80元登記費(fèi)、3萬(wàn)元契稅(1%)(二套購(gòu)房)、3000元評(píng)估費(fèi)（0.1%）、230元交易費(fèi)，總計(jì)3萬(wàn)出頭的樣子。由于父母的住房一般購(gòu)買(mǎi)時(shí)間超過(guò)兩年，因此可以免征個(gè)人所得稅和營(yíng)業(yè)稅。
賣(mài)、贈(zèng)、繼，到底怎么選？
一是贈(zèng)與的費(fèi)用過(guò)高,二是房產(chǎn)繼承的流程也比較復(fù)雜,一般來(lái)說(shuō)，選擇賣(mài)給子女的方式比較省錢(qián). 提醒：由于受房屋面積，居住年限，首套、二套、多套等的限制，如果在將房子賣(mài)給子女的過(guò)程中，需要按照最高的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)繳納個(gè)人所得稅、營(yíng)業(yè)稅和契稅，則買(mǎi)賣(mài)過(guò)程產(chǎn)生的費(fèi)用，可能就會(huì)比房產(chǎn)繼承高出不少了。 從法律層面來(lái)看，其實(shí)以上三種方式各有利弊和風(fēng)險(xiǎn)，無(wú)法簡(jiǎn)單地從交易費(fèi)用方面判斷合算與否，畢竟不是所有事情都能用錢(qián)算得清楚，只能視不同的家庭實(shí)際情況具體問(wèn)題具體分析。 擴(kuò)展閱讀 房產(chǎn)證寫(xiě)子女名字釀大錯(cuò)再不看就晚了 第一：孩子獨(dú)立買(mǎi)房時(shí)可能多付首付。 如果孩子和父母沒(méi)有共有房產(chǎn)，那么孩子成年后購(gòu)買(mǎi)首套房時(shí)，按照政策首付三成，并可享受首套優(yōu)惠房貸利率。如果孩子在限購(gòu)政策出臺(tái)前、在未成年時(shí)和父母共有房產(chǎn)不超過(guò)2套，根據(jù)政策，成年后可獨(dú)立購(gòu)買(mǎi)1套住房。有些銀行規(guī)定，這套房貸款利率可以享受首套房?jī)?yōu)惠，但首付卻可能要按照二套房標(biāo)準(zhǔn)，付七成。 第二：孩子婚后買(mǎi)家庭第二套房時(shí)可能交房產(chǎn)稅。 比如孩子在未成年時(shí)和父母共有2套房產(chǎn)，每套面積在90平方米，如果房產(chǎn)份額事先不做約定的話，默認(rèn)每人三分之一份額，即孩子名下已經(jīng)有60平方米房產(chǎn)。成年后孩子以自己名義購(gòu)買(mǎi)首套房建筑面積100平方米，按照政策，首套房無(wú)論面積多大，都不計(jì)征房產(chǎn)稅。及至孩子婚后想購(gòu)買(mǎi)家庭第二套房，假設(shè)建筑面積是120平方米，則孩子名下的房產(chǎn)總建筑面積達(dá)280平方米，扣除小家庭一家三口180平方米的免稅面積，還有100平方米需要征收房產(chǎn)稅，其中60平方米就是未成年時(shí)父母出于愛(ài)心在房產(chǎn)證上添加孩子名字的結(jié)果。 第三：孩子如婚后發(fā)生意外，配偶有權(quán)繼承婚前財(cái)產(chǎn)。 如果孩子在婚后不幸去世，其配偶、孩子和父母同為第一順序繼承人，有權(quán)繼承逝者的所有財(cái)產(chǎn)，包括婚前財(cái)產(chǎn)。這意味著，如果孩子在未成年時(shí)和父母共有房產(chǎn)，孩子名下的房產(chǎn)也將作為遺產(chǎn)分割和繼承。 有沒(méi)有化解之招？公證云給您支招，一是可以作公證，約定子女未成年時(shí)和父母共有的房產(chǎn)，在父母生前，權(quán)益屬于父母所有。二是直接到房產(chǎn)交易中心做房產(chǎn)份額變更，減少子女名下的房產(chǎn)份額，最少可變更為1%。這樣，即使子女成年后以自己名義所購(gòu)房產(chǎn)超標(biāo)，需要征收房產(chǎn)稅時(shí)，至少和父母共有的房產(chǎn)部分，計(jì)稅量將極其有限。
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發(fā)表于 2016-6-16 10:56
