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廣州看樓買樓者驟減 量價(jià)齊跌已成主旋律
(http://www.gznet.com/news/ 2008-08-18 更新時(shí)間：08:08)
奧運(yùn)會(huì)已開賽一周多，記者近日踩盤發(fā)現(xiàn)，廣州不少樓盤人氣不旺。據(jù)宏城廣場(chǎng)看樓車處的派單員介紹，上個(gè)周末來看樓的市民比往日少了一半。而陽光家緣數(shù)據(jù)顯示，本月9日～15日一周，廣州樓市共簽約1066套房，比上一周降低8.7%。專家認(rèn)為，今年“金九銀十”將成問題，預(yù)計(jì)或到明年下半年才能回暖。
看樓者減少
有樓盤零人氣
記者近一周來在海珠區(qū)、天河區(qū)、荔灣區(qū)等奧運(yùn)期間貨量較大的區(qū)域踩盤發(fā)現(xiàn)，周一至五售樓部的人氣急劇下滑，甚至出現(xiàn)零人氣。周末看樓的人相對(duì)較多，但也比往常的周末有所減少。
看樓者比往常少一半
在華南植物園附近一樓盤的售樓部內(nèi)，近十名銷售人員在空蕩蕩的大堂里聊天，記者在該處呆了將近半小時(shí)，沒有看到前來看樓的人；而在天河區(qū)黃埔大道某樓盤，銷售部只有1臺(tái)客人。銷售人員告訴記者，奧運(yùn)期間來看樓的人比平時(shí)少了，可能是大家都在家看奧運(yùn)的緣故。
上周末，記者早上11點(diǎn)左右到看樓車集散地宏城廣場(chǎng)時(shí)，發(fā)現(xiàn)不少樓巴空無一人地排在停車場(chǎng)上。有一名派單人員表示，從奧運(yùn)開賽的那個(gè)周末開始，乘車看樓的人就明顯減少了，大約比平時(shí)少了一半的人氣。記者又詢問其他5個(gè)樓盤派單員，他們都表示人比同時(shí)的周末要少。
簽約數(shù)比前一周下降8.7%
雖然不少樓盤門可羅雀，但“逆市”在奧運(yùn)期間新開的樓盤，也有不少人前往看樓。天河?xùn)|路某新盤的銷售部，來看樓的人則比較多。一位在這里看樓的李女士，和銷售人員在談分期付款的細(xì)節(jié)。李女士說：“我兒子剛在七夕結(jié)婚，覺得這個(gè)地頭1萬元/平方米左右，還算可以接受，我們打算幫他們付首期，其余的就讓他們小兩口去供咯?！?br /> 在本周末新開盤的荔灣區(qū)某盤，記者早上10點(diǎn)鐘到場(chǎng)時(shí)發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)場(chǎng)已經(jīng)人來人往。銷控表上更是標(biāo)出近70套房已經(jīng)“有主”。但據(jù)了解，賣得這么快，主要是該盤在上周末就開始開放樣板間，吸引人氣。在此期間認(rèn)購有1000元/平方米的折扣，因此已先認(rèn)購的人較多。但在場(chǎng)的湯女士告訴記者，她在等待退定金。因?yàn)樗ǖ姆吭幢敬螞]有推出，現(xiàn)場(chǎng)有部分人也跟她一樣。
據(jù)陽光家緣數(shù)據(jù)，奧運(yùn)比賽正式開始的9日～15日一周，廣州樓市共簽約1066套房，比上一周降低8.7%。每日成交情況不穩(wěn)定，最多的一天簽約量達(dá)350套，但最低一天僅簽約3套。簽約主要集中在某幾個(gè)樓盤，更多的樓盤都是零成交。
奧運(yùn)促銷不能左右買家
記者踩盤時(shí)發(fā)現(xiàn)，并非所有的樓盤都會(huì)針對(duì)奧運(yùn)做促銷。在天河區(qū)某盤，銷售人員否認(rèn)他們是為奧運(yùn)促銷，目前該盤的均價(jià)為1.3萬元/平方米左右，沒有其他折扣。但8月1日開始整月該樓盤都可贈(zèng)送2000元/平方米的裝修，而此前賣出的房都是毛坯房。
有樓盤在奧運(yùn)剛開始時(shí)，在售樓部增添大電視機(jī)，播放奧運(yùn)賽事吸引人氣。廣州大道南某樓盤，還利用奧運(yùn)冠軍是其業(yè)主的優(yōu)勢(shì)，在售樓部放上大投影儀，請(qǐng)來冠軍家人一同在銷售部看比賽；也有樓盤請(qǐng)來奧運(yùn)火炬手增加人氣。
除了看比賽，還有的樓盤送奧運(yùn)禮品。位于寶崗大道的某盤，只要參與金牌競(jìng)猜，就有機(jī)會(huì)獲得名廠乒乓球拍，獎(jiǎng)品是高級(jí)迷你音響等等。此外，還有樓盤搞小型運(yùn)動(dòng)會(huì)。
中原地產(chǎn)黃韜認(rèn)為，目前奧運(yùn)營銷手段都是比較膚淺的，除了有集團(tuán)推出多一塊金牌，總價(jià)可減少2008元比較實(shí)際。其他的如搞小型運(yùn)動(dòng)會(huì)等，都不是很理想。主要是廣州的樓市一向是比較理性的，而促銷的手段也層出不窮，已很難有新意，最終還是價(jià)格決定一切。
不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，面對(duì)銷售量及資金鏈的壓力，奧運(yùn)期間，開發(fā)商的優(yōu)惠力度及降價(jià)幅度較以往明顯加大，這是吸引買家入市的主要原因，但廣州樓價(jià)仍未見底，仍有10%～15%的下降幅度。
均價(jià)8000/米2才算合理
中原地產(chǎn)項(xiàng)目部總經(jīng)理黃韜認(rèn)為，從目前市場(chǎng)現(xiàn)狀來看，“細(xì)價(jià)保量”仍然成為市場(chǎng)的主流。開發(fā)商在資金鏈嚴(yán)重短缺、股市等融資不暢的現(xiàn)狀下，不得不大幅度下調(diào)價(jià)格來保障銷售量。但目前廣州十區(qū)的銷售均價(jià)還未見“底”，仍有10%的下調(diào)空間，十區(qū)均價(jià)在8000元／平方米才算合理。
資深房產(chǎn)專家韓世同認(rèn)為，奧運(yùn)會(huì)給開發(fā)商心理帶來一定的壓力，雖然奧運(yùn)會(huì)對(duì)樓市的影響不能第一時(shí)間顯現(xiàn)，但從股市來看，奧運(yùn)期間，股價(jià)再次狂跌。從當(dāng)前樓市來看，開發(fā)商優(yōu)惠力度還不夠大，廣州整體樓價(jià)仍然有10%～15％的下調(diào)幅度。
投資客有入市趨勢(shì)
在番禺錦繡銀灣銷售現(xiàn)場(chǎng)，記者從一銷售人員處了解到，在目前樓價(jià)普遍下調(diào)的現(xiàn)狀下，投資、炒房者有明顯入市的趨勢(shì)。本月經(jīng)過該銷售人員購房的投資客不少于5人，江西某房企負(fù)責(zé)人一次性就購買10套單位，專門用作投資。目前，投資、炒房者已占市場(chǎng)買家的20%。
不少買家表示，樓市猶如股市，撲朔迷離，無法預(yù)測(cè)。今年上半年，樓價(jià)時(shí)漲時(shí)落，干脆借奧運(yùn)優(yōu)惠降價(jià)期間，趕快入市，以免樓價(jià)再度回升。
黃韜認(rèn)為，今年上半年，一手住宅成交量同比去年下降40%，完成去年成交量的60%。在這種情況下，價(jià)格起著關(guān)鍵性的作用，一旦樓價(jià)達(dá)到買家的心理預(yù)期，必將促成成交量，同時(shí)也會(huì)促使投資者入市。
量價(jià)齊跌已成主旋律
不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，目前，包括廣州在內(nèi)的樓市依然人氣低迷，市場(chǎng)信心不是很足，其主因已非樓市本身，而是外在的宏觀調(diào)控與經(jīng)濟(jì)環(huán)境明顯影響了樓市的需求。
資深房產(chǎn)專家吳定金認(rèn)為，目前，國際經(jīng)濟(jì)環(huán)境令人憂心，物價(jià)上漲等不利因素交織在一起，奧運(yùn)后的廣州樓市，將真正進(jìn)入博弈最為激烈的階段。如果宏觀經(jīng)濟(jì)增長乏力、樓價(jià)下挫較大，市場(chǎng)觀望氣氛將加重，恐慌有可能出現(xiàn)。
韓世同則認(rèn)為，廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)應(yīng)該做結(jié)構(gòu)性調(diào)整，減少遠(yuǎn)郊住宅開發(fā)量，提高近郊住宅供應(yīng)量。他分析，中高端消費(fèi)人群偏愛市中心，中低端工薪階層由于工作不便到遠(yuǎn)郊買房，從而出現(xiàn)遠(yuǎn)郊住宅供應(yīng)量相對(duì)過剩，近郊住房供應(yīng)相對(duì)不足的現(xiàn)象。
黃韜表示，8、9月“量價(jià)齊跌”仍然是廣州樓市的主旋律。只有在樓價(jià)再度下調(diào)10%之后，10月份，廣州十區(qū)的成交量才有可能會(huì)有所回升，廣州樓市才有望在“價(jià)跌量升”的基礎(chǔ)上逐漸回暖。
少數(shù)看房者：
奧運(yùn)期間有促銷
買房更重要
在上周末新開盤的樓盤仍吸引不少看樓者前往?？捶空弑硎?，奧運(yùn)看比賽，跟看房并沒有直接的沖突，但“覺得奧運(yùn)后仍有得降，就只是先看看”。
看樓的市民劉先生表示，居住才是生活的主體，當(dāng)然比奧運(yùn)重要，他選擇此時(shí)買樓同樣也因?yàn)橛斜容^迫切的需求?！半m然我也喜歡看奧運(yùn)比賽，但不是每個(gè)項(xiàng)目都會(huì)去關(guān)注，所以現(xiàn)在就抽出一點(diǎn)時(shí)間來看樓?！眲⑾壬€理性地分析說，奧運(yùn)期間是否有優(yōu)惠他不在乎，關(guān)鍵還是要看樓盤本身是否具有吸引力。
昨天，在多個(gè)樓盤銷售中心，記者看到有購房意向的大多是全體出動(dòng)的一家三口或成雙成對(duì)的年輕情侶，他們大多表示，奧運(yùn)比賽固然要關(guān)注，但買房子更重要。
“聽說在奧運(yùn)期間很多樓盤都會(huì)有優(yōu)惠，這樣挺吸引人的，所以就選擇了周末過來看看?！边B續(xù)兩天陪著妻子到各樓盤看房子的周先生說，奧運(yùn)賽事晚上也會(huì)有重播，到時(shí)候再看也不遲，“而且有的售樓部也會(huì)有電視播奧運(yùn)比賽，所以看不看就沒所謂啦，但房子卻想快一點(diǎn)換，不用再和父母住在一起，多不方便?！?記者 熊栩帆)
目前一些二手樓業(yè)主欲避開奧運(yùn)遲遲未放租
本來樓市已經(jīng)甚是低迷，再加上遇上奧運(yùn)賽事，最近廣州的二手房中介“有點(diǎn)煩”：看樓的人更少了，周六日的中介幾乎處于半休業(yè)狀態(tài)。有專家稱，今年下半年廣州的樓市不容樂觀，特別是第三季度，估計(jì)要在明年下半年才能回暖，然后延續(xù)到亞運(yùn)會(huì)之后，又開始下滑。
價(jià)格下跌看樓者少
中原地產(chǎn)中山八路店的經(jīng)紀(jì)人表示，目前由于受樓市整體低迷的影響，各區(qū)二手樓市的價(jià)格也有所下跌，但跌幅都是在單位數(shù)百分比。“整個(gè)廣州樓市都比較冷清，前景也暫時(shí)不明朗，導(dǎo)致二手市場(chǎng)也跟著萎靡啊。”該經(jīng)紀(jì)人說，“此外，二手樓盤的供大于求，也是樓市價(jià)格跌幅的其中一個(gè)因素，現(xiàn)在都沒什么人前來問津?！?br /> 記者本周末走訪了市內(nèi)幾個(gè)二手房中介地鋪發(fā)現(xiàn)，店鋪內(nèi)的經(jīng)紀(jì)人員大幅減少，往往只有兩三個(gè)人留守。有一小型中介行經(jīng)紀(jì)表示，本來二手房市場(chǎng)因?yàn)闃I(yè)主不肯降價(jià)，跟一手房相比優(yōu)勢(shì)幾乎已經(jīng)沒有，買賣單已經(jīng)很少。但最近由于奧運(yùn)開賽，看樓的人更加少了。而業(yè)主方面，也因?yàn)橐幢荣悾瑢?duì)中介經(jīng)紀(jì)帶客人去看房的時(shí)間，有了自己的考慮。
不少中介改賣新房
滿堂紅地產(chǎn)的周峰表示，不少二手房業(yè)主都仍住在待售的物業(yè)內(nèi)，而近期看房的又大多壓價(jià)較厲害，所以業(yè)主們也有想避開奧運(yùn)再說的想法。
中原地產(chǎn)黃韜介紹，目前二手房產(chǎn)的成交大量減少，因?yàn)槎址繕I(yè)主不像發(fā)展商那么有規(guī)模有系統(tǒng)地進(jìn)行降價(jià)，打破觀望。目前大部分公司的經(jīng)紀(jì)，在游說業(yè)主進(jìn)行降價(jià)，大面積關(guān)門休假看奧運(yùn)在大中介行并沒有出現(xiàn)。但現(xiàn)在二手中介都是一到星期六日就做一手房，基本上天河、海珠等區(qū)域的都轉(zhuǎn)做一手。二手房店鋪都處于半休業(yè)的狀態(tài)。記者在聯(lián)系一位二手房中介負(fù)責(zé)人時(shí)，她就表示，“這兩天賣新盤，太忙了，二手房的事以后再說吧”。
看房者各有各心態(tài)
在熱熱鬧鬧的賽事舉辦時(shí)，仍然不為所動(dòng)，堅(jiān)決加入看樓大軍，他們是誰？他們究竟為了什么？幾天來，記者在多個(gè)樓盤與看樓者進(jìn)行對(duì)話，試圖通過他們，了解目前的市場(chǎng)心態(tài)。
心態(tài)1 為了跟奧運(yùn)后做比較
在天河?xùn)|路的某盤，主推七十多平米的小戶型住宅，帶裝修的均價(jià)已達(dá)1萬元每平方米。來這里看樓的廖先生告訴記者，一萬元每平方米的房價(jià)還是嫌高：“我還是持觀望狀態(tài)。今天來主要是想來了解一下奧運(yùn)期間的房價(jià)，好和奧運(yùn)前后的房價(jià)作個(gè)對(duì)比?！彼J(rèn)為該盤，可以接受的價(jià)錢應(yīng)該是9000元/平方米左右。
心態(tài)2 先看房但不會(huì)出手
何先生夫婦早上10點(diǎn)鐘左右就到樓盤現(xiàn)場(chǎng)看房，但他們表示現(xiàn)在并不著急買。反正是哪里有房子看就去看看，做個(gè)比較。他們目前住在越秀區(qū)，主要是想換房子。說到奧運(yùn)會(huì)，何太太說，“我們就是想看劉翔，其他的比賽有些可以看有些也沒興趣，所以還是不影響看樓”。
何先生說，現(xiàn)在還是想再觀望，看清楚情況再說。他覺得房價(jià)還是會(huì)繼續(xù)跌的，股市都跌了很多，而很多人的錢押在股市出不來，所以如果房價(jià)太高了就沒有承接力。說到心理價(jià)位，他笑稱：“當(dāng)然是越低越好啦。但是市區(qū)看來要低于1萬元/平方米也不可能?！?br /> 心態(tài)3 每平米降100元也好
陳姨住在荔灣區(qū)，近期只要周邊有任何新盤看盤，她都會(huì)去湊一下熱鬧。但她表示，自己并不會(huì)在奧運(yùn)期間出手，因?yàn)橛X得房價(jià)在奧運(yùn)后還會(huì)繼續(xù)下降。她旁邊的幾個(gè)看房者也都附和她，他們認(rèn)為，大家對(duì)樓市的下滑預(yù)期這么大，肯定會(huì)把房價(jià)最終拉向這個(gè)預(yù)期的方向。“現(xiàn)在我們是在博弈，只要不出手買，開發(fā)商要賣樓肯定得降”。但他們也認(rèn)為，房價(jià)的下降空間不會(huì)特別大，“每平方米能降個(gè)一兩百元，總價(jià)算起來都能便宜不少了。還是決定等，買樓又不是買白菜”。
專家分析
今年“金九銀十”或不再
中原地產(chǎn)黃韜表示，奧運(yùn)對(duì)樓市有一定的影響作用，看和買的人都減少了。近期他本身看了珠江新城、越秀、荔灣、番禺等區(qū)域的不少樓盤，發(fā)現(xiàn)人都比較少。目前看房者還是對(duì)價(jià)格比較敏感，觀望氣氛較濃。
據(jù)黃韜介紹，有50％的開發(fā)商避開奧運(yùn)會(huì)，有50％則選擇不避開繼續(xù)推貨。但在這期間推新盤的，一般是資金壓力比較大的，只能硬著頭皮上。部分開發(fā)商也認(rèn)為，現(xiàn)在不做可能往后情況會(huì)更加嚴(yán)峻，因此能先賣出多少算多少。
目前不少看房者都看空奧運(yùn)后的樓市，今年的“金九銀十”會(huì)如何呢？黃韜認(rèn)為，今年下半年不容樂觀，特別是第三季度。10~11月會(huì)有個(gè)穩(wěn)定期，但今年全年是量價(jià)齊跌。這是調(diào)整年的第一年，估計(jì)要在明年下半年才能回暖，然后延續(xù)到亞運(yùn)會(huì)之后，又開始下滑

[ 本帖最后由 LRoger 于 2008-8-19 08:33 編輯 ]

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記者近日了解到，廣州老城區(qū)新盤逸翠灣 首推當(dāng)日銷售近七成，在整個(gè)7月份日成交量明顯高于其他區(qū)域的樓盤。此外，新盤荔尚國際上周開放樣板房，吸引5000多人參觀。業(yè)內(nèi)人士表示，在整體樓市比較低迷的現(xiàn)狀下，由于住宅用地的稀缺性，老城區(qū)受市場(chǎng)影響不大，目前進(jìn)入供銷兩旺期。

　　一手銷售面積高于同期

　　據(jù)官方數(shù)據(jù)顯示，越秀、荔灣兩區(qū)近幾個(gè)月一手住宅銷售已超去年同期水平。5月，老城一手住宅銷售面積為5.4萬平方米，6月為7.5萬平方米，均高于去年同期。從老城近期推出的樓盤來看，這一勢(shì)頭還在加快。

　　其中，和黃逸翠灣7月推出兩棟住宅，開售當(dāng)日銷售近七成，銷售排名位居7月份廣州十區(qū)前列。此外，富力廣場(chǎng)·皇座，在未正式推售之前，近60套單位售出，珠光·小北御景 開放當(dāng)日就吸引了幾百人到場(chǎng)；荔尚國際首開樣板房，更是吸引了5000多人參觀；富邦名寓推出的100多套單位，現(xiàn)已售出70多套，銷售率早已超過50%。

　　新盤銷售價(jià)回落近三成

　　從荔灣在售和待售的樓盤定價(jià)來看，較半年前暢銷樓盤的價(jià)格回落了不少。據(jù)了解，去年，荔灣新盤的銷售均價(jià)在18000元／平方米，如萬科金色康苑 有的單位在2萬元／平方米以上。而今年，多個(gè)新盤的銷售均價(jià)在13000元／平方米。

　　上月推出的和黃逸翠灣，銷售單價(jià)在1.2萬～1.7萬元/平方米之間；富邦名寓為1.1萬~1.6萬元/平方米；而將于本周末推出市場(chǎng)的荔尚國際，預(yù)計(jì)銷售均價(jià)在14000元／平方米。相比去年，今年老城區(qū)新盤的銷售價(jià)格回落了近30%。此外，今年老城區(qū)新盤不僅重視產(chǎn)品質(zhì)素，同時(shí)也更加重視生態(tài)園林景觀的打造。

　　資深房產(chǎn)專家吳定金認(rèn)為，近幾個(gè)月來，老城區(qū)新盤推出市場(chǎng)時(shí)，定價(jià)比較符合買家的心理預(yù)期；同時(shí)，又由于老城區(qū)住宅的稀缺性，買少見少，性價(jià)比相對(duì)較高，這都是老城區(qū)樓盤在冷市中旺銷的原因。

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本來樓市已經(jīng)甚是低迷，再加上遇上奧運(yùn)賽事，最近廣州的二手房中介“有點(diǎn)煩”：看樓的人更少了，周六日的中介幾乎處于半休業(yè)狀態(tài)。有專家稱，今年下半年廣州的樓市不容樂觀，特別是第三季度，估計(jì)要在明年下半年才能回暖，然后延續(xù)到亞運(yùn)會(huì)之后，又開始下滑。


　　價(jià)格下跌看樓者少


　　中原地產(chǎn)中山八路店的經(jīng)紀(jì)人表示，目前由于受樓市整體低迷的影響，各區(qū)二手樓市的價(jià)格也有所下跌，但跌幅都是在單位數(shù)百分比?！罢麄€(gè)廣州樓市都比較冷清，前景也暫時(shí)不明朗，導(dǎo)致二手市場(chǎng)也跟著萎靡啊。”該經(jīng)紀(jì)人說，“此外，二手樓盤的供大于求，也是樓市價(jià)格跌幅的其中一個(gè)因素，現(xiàn)在都沒什么人前來問津?！?br />
　　記者本周末走訪了市內(nèi)幾個(gè)二手房中介地鋪發(fā)現(xiàn)，店鋪內(nèi)的經(jīng)紀(jì)人員大幅減少，往往只有兩三個(gè)人留守。有一小型中介行經(jīng)紀(jì)表示，本來二手房市場(chǎng)因?yàn)闃I(yè)主不肯降價(jià)，跟一手房相比優(yōu)勢(shì)幾乎已經(jīng)沒有，買賣單已經(jīng)很少。但最近由于奧運(yùn)開賽，看樓的人更加少了。而業(yè)主方面，也因?yàn)橐幢荣?，?duì)中介經(jīng)紀(jì)帶客人去看房的時(shí)間，有了自己的考慮。


　　不少中介改賣新房


　　滿堂紅地產(chǎn)的周峰表示，不少二手房業(yè)主都仍住在待售的物業(yè)內(nèi)，而近期看房的又大多壓價(jià)較厲害，所以業(yè)主們也有想避開奧運(yùn)再說的想法。

　　中原地產(chǎn)黃韜介紹，目前二手房產(chǎn)的成交大量減少，因?yàn)槎址繕I(yè)主不像發(fā)展商那么有規(guī)模有系統(tǒng)地進(jìn)行降價(jià)，打破觀望。目前大部分公司的經(jīng)紀(jì)，在游說業(yè)主進(jìn)行降價(jià)，大面積關(guān)門休假看奧運(yùn)在大中介行并沒有出現(xiàn)。但現(xiàn)在二手中介都是一到星期六日就做一手房，基本上天河、海珠等區(qū)域的都轉(zhuǎn)做一手。二手房店鋪都處于半休業(yè)的狀態(tài)。記者在聯(lián)系一位二手房中介負(fù)責(zé)人時(shí)，她就表示，“這兩天賣新盤，太忙了，二手房的事以后再說吧”。

LRoger

(http://house.gznet.com 廣州視窗-住在廣州 2008-08-18 更新時(shí)間：09:57)
根據(jù)WIND資訊的統(tǒng)計(jì)，截至8月15日，100多家房地產(chǎn)公司中有43家公司披露半年報(bào)。統(tǒng)計(jì)顯示，43家公司經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流凈額總計(jì)為-188億元，而去年同期為-65億元，同比下降189%；籌資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流凈額總計(jì)為235億元，去年同期為154億元，同比增加53.6%。缺錢,已成為房地產(chǎn)公司的普遍現(xiàn)象。

　　經(jīng)營性現(xiàn)金不足

　　根據(jù)WIND統(tǒng)計(jì)，43家上市公司上半年經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流入為688億元，同比增長29.32%；同期經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金流出為877億元，同比增長46.66%。因此，整體經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流凈額從去年同期的-65億元,進(jìn)一步下降至-188億元，下降幅度達(dá)到189%。

　　西南證券分析師周到表示，前些年由于房地產(chǎn)業(yè)火暴，許多企業(yè)大力圈地，占用了大量資金，而隨著國家調(diào)控效果的顯現(xiàn)，房屋銷售目前比較低迷，現(xiàn)金回籠放慢，因此房企出現(xiàn)了普遍的現(xiàn)金短缺，在財(cái)務(wù)報(bào)表上表現(xiàn)出來就是現(xiàn)金流快速下降甚至出現(xiàn)負(fù)數(shù)。

　　中原證券魏博表示，現(xiàn)金流較低甚至為負(fù)對(duì)一個(gè)成長性行業(yè)或企業(yè)來講并不是一個(gè)大的問題，因?yàn)樘幱诔砷L狀態(tài)的企業(yè)擴(kuò)張性明顯，因此經(jīng)營流入的資金通常會(huì)以擴(kuò)大再生產(chǎn)的形式再流出，因此只要其現(xiàn)金流保持一個(gè)相對(duì)穩(wěn)定狀態(tài)就沒有大的問題。但如果突然下降，就可能表示其現(xiàn)金流入或流出方面出現(xiàn)了問題。對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來說，今年上半年經(jīng)營性現(xiàn)金流突然下降，主要是銷售方面出現(xiàn)了較大問題。

　　事實(shí)上，今年以來房屋價(jià)格雖然沒有明顯下降，但消費(fèi)者觀望氣氛濃厚，許多城市成交量下降達(dá)30%-50%，這對(duì)房地產(chǎn)公司來說影響巨大，這正是房企現(xiàn)金流快速下降的主要原因。房子不能及時(shí)銷售，而許多支出如土地、預(yù)售的項(xiàng)目、已經(jīng)開工的項(xiàng)目等為剛性支出，因此在銷售下降的情況下，房企現(xiàn)金流不可避免地出現(xiàn)下降。  

　　資金短缺還將持續(xù)

　　房地產(chǎn)公司若不能通過經(jīng)營獲得足夠的現(xiàn)金流入，就只能通過融資來維持項(xiàng)目的正常進(jìn)行。從半年報(bào)看，上述43家公司上半年籌資活動(dòng)現(xiàn)金流凈額為235億元，同比去年的154億元，增長52.6%。

　　雖然增長比例不算小，但由于房地產(chǎn)項(xiàng)目屬于資金密集型，一個(gè)樓盤往往就是數(shù)億元甚至十幾億。以萬科為例，上半年經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金流出就達(dá)到250億元。因此，對(duì)43家公司來講，區(qū)區(qū)235億元的籌資額可謂微不足道。

　　中信證券段海瑞表示，上半年通過增發(fā)或配股等手段獲得資金的情況較少，部分公司通過發(fā)行債券融得一些資金，如北辰實(shí)業(yè)募集了17億元，金地集團(tuán)12億元等。但這畢竟是少數(shù)，目前看大部分企業(yè)只能通過借款來獲得一些現(xiàn)金，維持項(xiàng)目運(yùn)行。

　　統(tǒng)計(jì)表明，上半年房地產(chǎn)類上市公司通過借款獲得資金555億元，同比增加了46.8%。

　　不過，借款盡管可以解燃眉之急，但畢竟不是最好的辦法，一則是數(shù)量通常有限，多則上億，少則幾千萬，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目來說是杯水車薪；二則借款利息較高，公司財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)加重。數(shù)據(jù)顯示，上述43家上市公司上半年財(cái)務(wù)費(fèi)用超過10億元，同比增長58%。當(dāng)然能借到款也并不容易，大多都是關(guān)聯(lián)公司之間相互調(diào)劑。重要的是，一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目從開工到竣工需要二、三年的時(shí)間，這期間需要持續(xù)的資金投入。所以，對(duì)房地產(chǎn)公司來講，資金短缺之痛還將持續(xù)一段時(shí)間。

　　魏博認(rèn)為，在房市持續(xù)低迷的情況下，預(yù)計(jì)許多房地產(chǎn)公司會(huì)對(duì)原先的計(jì)劃進(jìn)行一些調(diào)整，以實(shí)現(xiàn)開工與銷售面積的相對(duì)匹配，這樣企業(yè)經(jīng)營以及現(xiàn)金流才能回到正常狀態(tài)。

LRoger

樓市低迷、銀根緊縮，如何使“儲(chǔ)備”土地快速轉(zhuǎn)化為銷售收入已成為房企發(fā)展的關(guān)鍵。

　　日前，記者從綠城集團(tuán)杭州總部獲悉，今年7月底以來，綠城新推出的三個(gè)項(xiàng)目——青島理想之城、杭州玉蘭公寓、溫州鹿城廣場(chǎng)錦玉園，在開盤后短短10天內(nèi)銷售率均已過半，總銷售額超過30億元。

　　“在有形之手救市暫無可能的情況下，以‘銷售為王’取代往日‘囤地為王’的市場(chǎng)策略，無疑是房企自救的現(xiàn)實(shí)選擇?！币晃粯I(yè)內(nèi)人士如是評(píng)價(jià)綠城積極的銷售策略。他認(rèn)為，銷售為王既意味著企業(yè)現(xiàn)金為王，更意味著房地產(chǎn)市場(chǎng)權(quán)力重心正逐步向買方轉(zhuǎn)移。

　　囤地之累

　　“貸款不易，上市困難，去年很多房企花高價(jià)拿的地今年沒錢開發(fā)動(dòng)工?！币晃粯I(yè)內(nèi)人士對(duì)記者道出了當(dāng)前房企囤地的處境。

　　自今年6月起，各地亦不時(shí)曝出地王退地事件。

　　日前，北辰長沙地王退地疑云剛剛消散，蘇寧環(huán)球集團(tuán)上海退地的消息又浮出水面。而在此前，上海志成企業(yè)發(fā)展有限公司愿意承擔(dān)可能損失1.1億元土地出讓金定金的風(fēng)險(xiǎn)，正式退訂上海普陀地王。同時(shí)，曾拿下福州地王、南京地王的房企們，亦不惜被扣罰高額土地出讓金或保證金的代價(jià)，紛紛退地自保。

　　一位業(yè)內(nèi)人士表示，在當(dāng)前各種壓力的累積下，確實(shí)有許多開發(fā)企業(yè)無力維系以往的生存模式?！皣页雠_(tái)各種嚴(yán)禁囤地的政策和緊縮的銀根政策，對(duì)開發(fā)商資金鏈、開發(fā)周期和發(fā)展戰(zhàn)略都構(gòu)成了嚴(yán)峻的考驗(yàn)?！?

　　事實(shí)上，在去年市場(chǎng)形勢(shì)一片大好之下，許多開發(fā)商將大部分資金“押”在了儲(chǔ)備土地上，不料去年年底市況急轉(zhuǎn)直下，這些儲(chǔ)備土地不僅無法迅速變現(xiàn)，還需投入巨額的開發(fā)資金，從而成為企業(yè)的巨大包袱。

　　北京師范大學(xué)金融研究中心主任鐘偉用“土地為禍”來形容當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)。他表示，大多開發(fā)商在去年都利用各種融資辦法去囤地、圈地，造成了現(xiàn)在的土地非正常囤積。

　　“在融資困難的大背景下，以地養(yǎng)地、囤地坐莊的舒服日子已經(jīng)終結(jié)，開發(fā)商只有加快樓盤的銷售充實(shí)現(xiàn)金流，才能穩(wěn)健發(fā)展。”一位業(yè)內(nèi)觀察人士說。

急補(bǔ)現(xiàn)金流

　　“救市論”在喧囂一個(gè)月后最終偃旗息鼓，更多的房企開始選擇積極銷售的策略自拓出路。

　　記者獲悉，截至今年7月，綠城今年在全國的39個(gè)項(xiàng)目完成銷售金額共計(jì)72.90億元，比去年同期增長52.6%。其中近日面市的青島綠城理想之城一期藍(lán)庭項(xiàng)目，首批開放580多套房源，開盤當(dāng)天便有300多套房源被預(yù)定。

　　7月27日開盤的綠城·玉蘭公寓位于杭州江干區(qū)，屬于正在建設(shè)中的城東新城核心區(qū)——該區(qū)域被視為長三角綜合交通樞紐型商業(yè)商務(wù)區(qū)。項(xiàng)目共推出378套房源，開盤當(dāng)天銷售近70%。

　　除青島、杭州兩個(gè)項(xiàng)目取得不俗的銷售業(yè)績外，綠城·溫州鹿城廣場(chǎng)錦玉園在開盤三天內(nèi)亦完成近23億元的銷售額，銷售率近60%。三個(gè)項(xiàng)目一經(jīng)開盤便取得良好的銷售業(yè)績，與當(dāng)前樓市的低迷形成了鮮明對(duì)比。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，積極消化存量土地，通過銷售充實(shí)現(xiàn)金流，是綠城在當(dāng)前樓市低迷的情況下持續(xù)發(fā)展的“秘訣”之一。

　　中原地產(chǎn)項(xiàng)目部總經(jīng)理黃韜對(duì)上述觀點(diǎn)表示認(rèn)同。他表示，在宏觀調(diào)控繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行、買家持續(xù)觀望的情況下，“作為賣方，房企惟一自救的辦法就是通過積極銷售回籠資金，平穩(wěn)渡過這一段調(diào)整期”。

LRoger

北京賽場(chǎng)上摘金奪銀的炫目，掩飾不住許多人心中的焦慮：運(yùn)動(dòng)會(huì)后房價(jià)是跌還是漲？各種預(yù)判紛紛擾擾，嘈雜背后分明代表了各自的利益。

　　記者直接摸底市場(chǎng)則發(fā)現(xiàn)，開發(fā)商正借此布局8月淡季行情，急于在“金九銀十”前回籠資金，利益相關(guān)方地方政府亦屢出托市舉動(dòng)。

　　異常動(dòng)作似乎不經(jīng)意間泄露了“最希望房價(jià)上漲群體”對(duì)后市已缺乏信心，提前準(zhǔn)備御寒。

　　“往年的這個(gè)時(shí)候，應(yīng)該在海濱城市休假。”京城一家上市房企銷售分部經(jīng)理李先生和部門同事取消了今年暑休計(jì)劃，忙著借運(yùn)動(dòng)會(huì)東風(fēng)進(jìn)行淡季促銷，“等不到‘金九銀十’了”。

　　淡季布局

　　8月是樓市年度傳統(tǒng)淡季，何況“買漲不買跌”的思維正讓樓市延續(xù)“量價(jià)齊跌”的弱勢(shì)，加上又與北京運(yùn)動(dòng)會(huì)“撞車”，都去看比賽了，誰會(huì)去看房子？

　　“必須借運(yùn)動(dòng)會(huì)進(jìn)行一次成功促銷?！崩钕壬较赂嬖V記者，公司上半年銷售計(jì)劃沒完成，對(duì)后市尤其是運(yùn)動(dòng)會(huì)結(jié)束后行情也不樂觀，早在5月“小黃金周”結(jié)束后，他的團(tuán)隊(duì)就決定取消休假計(jì)劃，全力策劃8月的促銷活動(dòng)了。

　　記者從李先生所在公司促銷計(jì)劃書中看到，除了許多諸如打折、送禮包“金九銀十”期間使用的常規(guī)手段外，還有掛鉤金牌、針對(duì)觀看比賽人群等特制優(yōu)惠。

　　或許沒有人會(huì)想到，中國運(yùn)動(dòng)員獲得金牌多少會(huì)與自己買房時(shí)的價(jià)格直接掛鉤。事實(shí)上，借勢(shì)北京運(yùn)動(dòng)會(huì)展開營銷攻勢(shì)的開發(fā)商正集體行動(dòng)。

　　網(wǎng)上交易系統(tǒng)顯示，萬科中糧假日風(fēng)景(紫苑)B區(qū)特意選擇在開幕第二天開盤，另外京城多個(gè)樓盤則順勢(shì)打著慶祝中國代表團(tuán)奪金的旗號(hào)，紛紛推出8折特價(jià)房。其中，珠江帝景、清河新城、天鵝灣等特價(jià)房降幅竟在30萬到60萬元不等。

　　有媒體針對(duì)比賽期間開發(fā)商是否銷售的調(diào)查顯示，超九成開發(fā)商堅(jiān)持賣樓。其中，多數(shù)還明顯加大了促銷力度。

　　記者采訪中則發(fā)現(xiàn)，相對(duì)于普通住宅，開發(fā)商促銷重點(diǎn)是公寓別墅。長江實(shí)業(yè)和富力集團(tuán)均有上百套別墅取得預(yù)售證，別墅老盤龍灣和院、融澤莊園等則推出了新房源。

　　李先生表示：“這個(gè)時(shí)候來京觀看比賽的人群中有大批名流富商?！闭强紤]到此，許多外地樓盤亦紛紛殺入北京叫賣。

　　記者近日參加的一個(gè)山東老鄉(xiāng)聚會(huì)活動(dòng)，正是青島凱悅置業(yè)集團(tuán)借運(yùn)動(dòng)會(huì)東風(fēng)，攜旗下緊靠2008奧帆中心項(xiàng)目青島凱悅中心進(jìn)入京城促銷的第一步。

　　不僅在京城，各地開發(fā)商借力比賽促銷均如火如荼：上海大華錦繡華城不僅在開閉幕購房每平米優(yōu)惠500元，中國隊(duì)每獲一塊金牌還干脆再降100元。

　　對(duì)此，社科院投資與市場(chǎng)研究室主任曹建海一針見血地說：比賽期間熱點(diǎn)轉(zhuǎn)移，開發(fā)商面臨一個(gè)蕭條的銷售周期，勢(shì)必加大資金壓力，迫使其在8月必須有所作為。

托市泄密樓市寒冷

　　借勢(shì)促銷本無可厚非，市場(chǎng)從中卻讀出了刻意托市的味道。

　　北京東亞三環(huán)促銷噱頭是高調(diào)推出“無理由退房”，即到交房時(shí)，如果對(duì)所購房屋不滿意，可以無任何理由申請(qǐng)退房，同時(shí)還可獲得總房款日萬分之二的補(bǔ)償金。言下之意，房價(jià)一定會(huì)堅(jiān)挺。

　　同行的還有南京的丹佛小鎮(zhèn)和常州的江蘇新城房產(chǎn)公司，前者承諾“3年無條件退房”，后者給予購房者差額補(bǔ)償權(quán)或直接退房權(quán)。

　　“開發(fā)商此舉有很多無奈。市場(chǎng)行情越是寒冷，越需要營造一種熱烈氛圍。重要的是給市場(chǎng)信心?！崩钕壬姓J(rèn)。策劃了多起經(jīng)典案例的地產(chǎn)營銷專家袁帆則對(duì)記者表示：“開發(fā)商采取極端方式促銷，有很強(qiáng)的托市嫌疑?！?br />
　　托市的還有樓市相關(guān)利益方地方政府。

　　“地方政府來自房地產(chǎn)業(yè)的稅收急劇下降。”記者分別致電多個(gè)地方稅務(wù)部門均聽到了這樣的擔(dān)心。據(jù)北京豐臺(tái)區(qū)最新數(shù)據(jù)顯示，今年前7個(gè)月房地產(chǎn)稅收一路下滑，已下降兩成左右。

　　北京市發(fā)改委副主任王海平近日關(guān)于“北京房價(jià)下降15%的數(shù)字不知道從何而來”的表態(tài)，字里行間透露地方并不希望房價(jià)大跌。深圳國土資源和房管局則發(fā)布市場(chǎng)分析報(bào)告，直接提出希望深圳出臺(tái)措施。

　　記者打聽到的一些城市已有所行動(dòng)：廈門市調(diào)整并降低了購買商品住房入城鎮(zhèn)居民戶口的政策門檻；長沙則把二手房交易稅費(fèi)由1.98%降到1.1%，并發(fā)放購房補(bǔ)貼；石家莊和沈陽則分別上調(diào)了“普通住宅”界定標(biāo)準(zhǔn)，來降低交易契稅；重慶市政府干脆宣稱將投入百億資金收購市面上的中低價(jià)商品房。

　　袁帆提醒記者注意：“他們?yōu)槭裁磿?huì)去托市？”按照他的分析，在正常行情下，現(xiàn)在開發(fā)商應(yīng)該去度假才對(duì)，順便再策劃“金九銀十”促銷方案；先下手為強(qiáng)，恰恰反映了開發(fā)商對(duì)運(yùn)動(dòng)會(huì)結(jié)束后的樓市并不樂觀，“即便唱多派聲音強(qiáng)大，實(shí)質(zhì)上他們自己在做空”。

　　記者采訪的多家房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)均承認(rèn)，目前開發(fā)商尤其是實(shí)力不濟(jì)的握盤者，最頭疼的是怎么把房子賣出去。

“黃金七年”料收?qǐng)?br />
　　世事難料。

　　開發(fā)商花大力氣展開的比賽營銷，效果很可能會(huì)與預(yù)想的相去甚遠(yuǎn)。李先生說他帶領(lǐng)的團(tuán)隊(duì)連續(xù)工作，甚至沒時(shí)間收看賽事直播，至今收效甚微。

　　網(wǎng)上數(shù)據(jù)顯示，萬科京城促銷樓盤在活動(dòng)進(jìn)行到第四天后仍是零成交，目前銷售率不足10%。

　　“沒跑的還在尋找機(jī)會(huì)跑，已經(jīng)跑的肯定不會(huì)現(xiàn)在進(jìn)場(chǎng)?！庇浾吒櫠嗄甑穆殬I(yè)炒房客山西人江海波這段時(shí)間一直在北京，不過此行并非考察樓盤，而是來看比賽了。

　　事實(shí)上，和江海波嗅覺一致的是，房地產(chǎn)市場(chǎng)自本輪連續(xù)多年上漲后，正不可避免地進(jìn)入下降通道中。即便是從緊貨幣政策有所松動(dòng)，也不會(huì)針對(duì)房地產(chǎn)，反而從某種程度上在繼續(xù)從緊。

　　在此之前，房地產(chǎn)業(yè)在“大賽預(yù)期”中走過了“黃金七年”，暴漲之后正面臨理性回歸周期。以至于眼看著運(yùn)動(dòng)會(huì)即將結(jié)束，市場(chǎng)對(duì)大賽期間行情憂心忡忡。

　　“北京運(yùn)動(dòng)會(huì)行情早被透支?！辈芙ê７治龅囊罁?jù)是：從2001年申奧成功后，北京市總建設(shè)投資約5000億，其中房地產(chǎn)投資就占近一半，隨之推動(dòng)京城房價(jià)7年來漲了3倍。

　　江海波承認(rèn)，他周圍的同行判斷比賽行情結(jié)束不是以運(yùn)動(dòng)會(huì)召開時(shí)間為限的，早在2007年底就到頂了，之后基本都是后大賽時(shí)期了。這一判斷恰和近一年來的樓市行情吻合。

　　“理性回歸的樓市是不以運(yùn)動(dòng)會(huì)是否結(jié)束為轉(zhuǎn)折點(diǎn)的?！痹Q。地產(chǎn)大佬潘石屹最新言論干脆稱：“房地產(chǎn)寒冬來臨?！?br />
　　來自官方的態(tài)度亦打消了開發(fā)商等到“金九銀十”再發(fā)起促銷攻勢(shì)的念頭。國家統(tǒng)計(jì)局最新發(fā)布經(jīng)濟(jì)述評(píng)稱，目前無論從宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和政策層面還是需求層面，都不支持房價(jià)持續(xù)高漲。

陽光雨露

好消息,跌吧,讓房價(jià)跌得再猛烈些吧!!

LRoger

   

原帖由 陽光雨露 于 2008-8-19 08:58 發(fā)表
好消息,跌吧,讓房價(jià)跌得再猛烈些吧!!

koalamm

期待中……

曉艾

就是，現(xiàn)在說是降實(shí)際又沒低多少？
都繼續(xù)觀望吧，就不信它跌不下

大小多少

估計(jì)跌一點(diǎn)點(diǎn)吧,我去看也沒跌什么啊

奧運(yùn)豬

   

原帖由 陽光雨露 于 2008-8-19 08:58 發(fā)表
好消息,跌吧,讓房價(jià)跌得再猛烈些吧!!

bonniemin

其實(shí)樓價(jià)已經(jīng)比上年同期跌左好多了,白云區(qū)云山詩意開盤11000幾,宜家6800有交易,宜家經(jīng)濟(jì)梗差,明年仲有排跌,要買樓根本晤洗急,睇下深圳就知道啦！越早買越死，全球經(jīng)濟(jì)都晤掂，晤通奧運(yùn)過后就會(huì)好？政府想救市都有心無力啦！奧運(yùn)洗左幾多錢？地震又洗左幾多錢？

huang22

升了那么多,
只跌一點(diǎn)點(diǎn)

elvaxia

昨天問了一位地產(chǎn)中介，說房價(jià)沒怎么降，也沒什么人買

一萬降一成到九千，有什么用。

LRoger

http://news.QQ.com　 2008年08月19日03:01 　 南方報(bào)業(yè)網(wǎng)—南方日?qǐng)?bào)　 　 我要評(píng)論

從去年年底開始，開發(fā)商賣房不再像“賣白菜”那么容易了。原本不被看好的奧運(yùn)樓市淡季，卻出乎意料地掀起推貨促銷熱潮，“奧運(yùn)特價(jià)”頻出。奧運(yùn)會(huì)已經(jīng)開賽一周多，記者連日來踩盤發(fā)現(xiàn)，盡管不少樓盤絞盡腦汁積聚人氣，但是出手買房的市民遠(yuǎn)不如看樓者眾，有樓盤甚至出現(xiàn)零成交。

有業(yè)內(nèi)人士指出，“過飽和”的廣州房屋供應(yīng)量將使各樓盤之間的競(jìng)爭(zhēng)更加激烈，廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)可能會(huì)有一次大規(guī)模的降價(jià)調(diào)整過程。


樓市促銷：開發(fā)商頻打“奧運(yùn)牌”


今年以來，在蘿崗某外企工作的王玲每個(gè)周末都輾轉(zhuǎn)各個(gè)樓盤之間。房價(jià)的疲軟，讓她感覺正在接近自己的第一套房。這個(gè)周末，她放棄了在家看奧運(yùn)比賽的計(jì)劃，到廣園東某樓盤看樓。


比賽事更吸引王玲的是開發(fā)商的奧運(yùn)促銷。7月以來，廣州樓市上演了一場(chǎng)堪比奧運(yùn)激烈競(jìng)賽的龍爭(zhēng)虎斗，打折、買別墅送公寓、送車、送裝修，開發(fā)商各出奇招，其中一波接一波以奧運(yùn)之名進(jìn)行的宣傳攻勢(shì)不斷展開。


奧運(yùn)一開幕，位于小北路的小北御景、天河區(qū)的陽光假日?qǐng)@等樓盤就搶閘入市。據(jù)悉，碧桂園、萬科、保利、雅居樂、方圓等開發(fā)商都紛紛瞄準(zhǔn)“奧運(yùn)月”推出新盤。


奧運(yùn)前，廣州樓市促銷早早啟動(dòng)了一二手聯(lián)動(dòng)賣樓的營銷新招。記者連日來走訪發(fā)現(xiàn)，一些二手房中介門店奧運(yùn)期間在門口顯眼位置掛出看樓信息，提升樓盤的人氣。


讓購房者怦然心動(dòng)的是，折扣促銷來得更加兇猛。奧運(yùn)期間，不少樓盤干脆推出特價(jià)單位、“奧運(yùn)價(jià)”單位吸引買家。不少開發(fā)商為促銷大派重禮，送車位、送豪華裝修、送旅游，送名車。


同時(shí)，開發(fā)商還想方設(shè)法積攢人氣。在海珠區(qū)的某大型社區(qū)，開發(fā)商不單將簽約洽談區(qū)“改裝”成了觀賽區(qū)，還別出心裁地在門口擺出奧運(yùn)五環(huán)旗和獎(jiǎng)牌榜，相當(dāng)醒目。某樓盤奧運(yùn)期間到樓盤看樓的市民可獲奧運(yùn)紀(jì)念品，買樓還有奧運(yùn)驚喜大禮包送。有樓盤還推出了金牌競(jìng)猜活動(dòng)。


樓市直擊：有樓盤銷售零成交


在這場(chǎng)促銷奧運(yùn)會(huì)中，誰能領(lǐng)跑廣州樓市?連日來，記者在海珠區(qū)、天河區(qū)、荔灣區(qū)等地踩盤發(fā)現(xiàn)，多數(shù)售樓部門庭冷落，而周末看樓的人較多，但也比起往常的周末有所減少。


上周日，記者在廣州大道北某樓盤看到，約10名銷售人員在空蕩蕩的大堂里聊天，記者在該處呆了將近1小時(shí)，沒有看到前來看樓的人。而在天河龍洞某樓盤現(xiàn)場(chǎng)，看房者也是寥寥無幾。


這邊樓盤門可羅雀，那邊卻有個(gè)別新盤由于促銷到位，“逆市飄紅”。天河區(qū)某樓盤10日開盤，當(dāng)天銷售額達(dá)4500萬元。上周六，荔灣區(qū)某樓盤新開盤，記者早上10點(diǎn)鐘到場(chǎng)時(shí)發(fā)現(xiàn)，銷控表上已經(jīng)標(biāo)出近70套房“有主”。原來，該樓盤在推盤前就開放樣板房，聚集人氣，并且提前認(rèn)購有1000元/平方米的折扣。


記者采訪發(fā)現(xiàn)，對(duì)于開發(fā)商“煞費(fèi)苦心”推出的奧運(yùn)讓利“大餐”，不少市民并不“感冒”。16日上午10時(shí)，記者在翡翠綠洲的看樓車接待點(diǎn)駿景花園看到，排隊(duì)等著去看樓盤的人已達(dá)60多。在售樓現(xiàn)場(chǎng)，不少人和售樓人員咨詢洽談，但簽訂購房合同的人并不多。王玲說，她更期待的是奧運(yùn)盛會(huì)后的房價(jià)“大跳水”。


市場(chǎng)反應(yīng)：市民認(rèn)為還沒降到位


抱有王玲這種想法的人不在少數(shù)。據(jù)陽光家緣數(shù)據(jù)，奧運(yùn)比賽正式開始的9日—15日一周，廣州樓市共簽約1066套房，比上一周降低8.7%。每日成交情況不穩(wěn)定，最多的一天簽約量達(dá)350套，但最低一天僅簽約3套。簽約主要集中在某幾個(gè)樓盤，更多的樓盤都是零成交。


廣州中原地產(chǎn)發(fā)布7月研究報(bào)告顯示，在白云區(qū)和番禺區(qū)，宏觀因素的影響相對(duì)比較大。股市低迷，影響了部分置業(yè)者的經(jīng)濟(jì)能力，更是影響了這一部分人的入市信心。而奧運(yùn)會(huì)的來臨，一方面使得他們無暇看樓，暫緩置業(yè)計(jì)劃；另一方面，對(duì)奧運(yùn)之后廣州樓市的不確定，使得這些買家情愿再等等，不急于入市。


“我們需要的是直接降價(jià)，所以現(xiàn)在還不打算出手，大家都在觀望中，奧運(yùn)會(huì)后很多樓盤肯定會(huì)大跳水的?！蓖趿嵴J(rèn)為，廣州房價(jià)還沒有降到位，開發(fā)商給出的優(yōu)惠也多是一些口號(hào)罷了。不少市民表示，開發(fā)商“直接降價(jià)才是硬道理”。


開發(fā)商：降價(jià)要找個(gè)“體面理由”


實(shí)際上，很多開發(fā)商很清楚，購房者進(jìn)入深度觀望之中。國際房地產(chǎn)研究及服務(wù)機(jī)構(gòu)仲量聯(lián)行表示，觀望情緒預(yù)計(jì)要持續(xù)到今年第四季度，當(dāng)確信奧運(yùn)結(jié)束后并未造成房地產(chǎn)價(jià)格的大幅下跌，一些買家才會(huì)重新進(jìn)入市場(chǎng)。


“在現(xiàn)在的行情下，我們已經(jīng)不是在考慮是否要降價(jià)，也不是考慮降價(jià)后是否真的對(duì)銷售有促進(jìn)作用的問題了，我們主要是想如何為降價(jià)找個(gè)讓大部分人信服的理由，或者說找一個(gè)能不讓‘老業(yè)主’找麻煩的體面理由。”某樓盤銷售人員這樣解讀。


長期關(guān)注樓市動(dòng)態(tài)的一位業(yè)內(nèi)人士指出，奧運(yùn)分散了人們對(duì)樓市的注意力，再加上市場(chǎng)現(xiàn)在處于普遍觀望中，盡管不少開發(fā)商促銷推貨，但是仍然很難刺激購房者的購買欲望。他表示，上半年很多推遲開盤的樓盤下半年集中上市，“過飽和”的廣州房屋供應(yīng)量將使各樓盤之間的競(jìng)爭(zhēng)更加激烈，廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)可能會(huì)有一次大規(guī)模的降價(jià)調(diào)整過程。


分析


開發(fā)商推貨為何不避奧運(yùn)?


原因①

資金壓力大后市不看好


此前，奧運(yùn)被人們視為樓市的冬眠期。人們沒想到，這一波奧運(yùn)促銷攻勢(shì)來得如此兇猛。


原先市場(chǎng)多擔(dān)憂奧運(yùn)會(huì)帶來不利影響，為何現(xiàn)在開發(fā)商又敢于正面迎接奧運(yùn)?保利地產(chǎn)代理市場(chǎng)部總經(jīng)理吳定金分析，在資金和后市不看好的雙重壓力下，開發(fā)商不能也不應(yīng)該避開奧運(yùn)。


廣州市國土房管局公布的數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，廣州一手住宅的成交金額約為240億元，同比降25.7%，發(fā)展商資金回籠遭遇了一定的困難。除了資金回籠的壓力，還有擔(dān)心奧運(yùn)后市場(chǎng)會(huì)變得更壞的壓力。


有專家認(rèn)為，今年上半年，廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)整體不明朗，使很多開發(fā)商放慢了推貨力度，甚至有的樓盤早已拿到預(yù)售證，但遲遲未推。迫于資金回籠等各種壓力，相當(dāng)一部分捂盤比較久的房企都把目光聚焦到下半年，從而大大地提高了廣州整體市場(chǎng)的供應(yīng)量。


原因②


供貨大潮到推貨要“搶跑”


這兩年，推動(dòng)房價(jià)上升最主要的原因是供求不平衡。合富輝煌集團(tuán)首席分析師黎文江認(rèn)為，目前廣州供大于求的情況正在出現(xiàn)。


記者從“陽光家緣”的相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)得知，8月廣州樓市正迎來供應(yīng)大潮。截至8月1日，目前廣州一手住宅可售套數(shù)為32412套，可售樓盤397個(gè)。按目前的成交量，估計(jì)可供市場(chǎng)消化七八個(gè)月。


來自合富輝煌的市場(chǎng)研究資料顯示，8月住宅的新增供應(yīng)量有望創(chuàng)今年以來的新高。在荔灣區(qū)，8月新增供應(yīng)量達(dá)到1500套；天河區(qū)新盤有陽光假日?qǐng)@、中海璟琿華庭二期等，新增量也有1000套左右；花都區(qū)則聚集了2300套新貨，有望創(chuàng)下今年以來的推貨新高。


因此，奧運(yùn)成為開發(fā)商“搶跑”的好時(shí)機(jī)?！巴菩仑洸灰欢ㄙu得好，但不推新貨肯定賣不好?！边@是目前多數(shù)推新貨開發(fā)商的心態(tài)。


“皇帝女兒不愁嫁”的商品房如今不僅要面臨著越來越大的競(jìng)爭(zhēng)壓力，而且多出兩個(gè)“搶奶”的兄弟。


今年下半年，將有更多限價(jià)房搶閘入市。今年上半年，限價(jià)房在與商品房的肉搏中，占得上風(fēng)。今年3-6月，除4月份鳳凰城以低于限價(jià)房的價(jià)格爭(zhēng)得了當(dāng)月銷售冠軍外，其余幾月都由限價(jià)房穩(wěn)坐榜首。


此外，廣州經(jīng)適房的銷售已于5月啟動(dòng)，將在下半年開始出售。這勢(shì)必又將分流一部分購房市民。

LRoger

   

原帖由 elvaxia 于 2008-8-19 12:25 發(fā)表
昨天問了一位地產(chǎn)中介，說房價(jià)沒怎么降，也沒什么人買

一萬降一成到九千，有什么用。

這樣的幅度降算不錯(cuò)了,一步一步來,慢慢降啦

wingsring

那如果房價(jià)跌了，大家是否準(zhǔn)備買屋呀？
那如果大家都有這樣的想法，樓價(jià)始終都降唔到去邊噶啵。