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廣州小新塘舊村月底開拆遷 村民都將變百萬富翁

2010年08月20日02:58 新快報


　　新快報訊 （記者 郭曉燕 實習生 陳超 通訊員 田禾 劉清源）前天上午，位于天河區(qū)東北部、被列入亞運前需改造的9條城中村之一的小新塘舊村（即新塘舊村）正式啟動改造簽約儀式，預(yù)計8月30日正式開拆。村民向記者透露，經(jīng)過拆遷，戶戶村民都將有過百萬元身家，最多一戶可回遷5000多平方米，保守估價超5000萬元。

　　四層以下“拆一補一”

　　前日上午，天河區(qū)新塘城中村整體改造開始簽約，改造方案也正式與村民“見面”。按照方案，給予現(xiàn)有建筑面積四層以下拆一補一原則。8月12日，90%以上的業(yè)主通過改造方案。此次啟動簽約的是天河區(qū)新塘農(nóng)工商聯(lián)合公司和廣州市新合經(jīng)濟發(fā)展有限公司，涉及面積78萬多平方米和2135戶。

　　記者同時了解到，改造分兩階段進行，第一階段開拆時間為8月30日至9月5日，第二階段為12月18日開拆。

　　回遷村民最高身家五千萬

　　“按照規(guī)劃，改造后建成的住宅區(qū)，將作為周邊科學(xué)城、天河軟件園等配套住宅。”有臨近科技園區(qū)與奧體中心的天河?xùn)|北部優(yōu)勢，加上入住人群主要為白領(lǐng)，新合經(jīng)濟發(fā)展有限公司董事長簡偉林保守估計，改造后的房價至少都值1萬元/平方米。此次改造范圍，亦包括四個簡姓祠堂中的兩個。簡偉林稱，涉及的祠堂在不影響規(guī)劃的情況下，將會原狀保留。

　　“現(xiàn)在我只有一棟三層的房屋，每層約60平方米，加起來總共也未超200平方米。但改造后，我和兒子各有一套，面積分別為260平方米和380平方米，加起來近700平方米啊！”現(xiàn)場正在聽簡偉林介紹的村民簡伯一臉興奮?！按謇锩繎羝骄辽倌芊值?80平方米的面積，改造后戶戶都是百萬富翁了！最闊"大地主"所擁有的面積更高達5000平方米呢，要變成半億富翁啦！”



最多一戶可回遷5000多平方米，保守估價超5000萬元。

新合經(jīng)濟發(fā)展有限公司董事長簡偉林保守估計，改造后的房價至少都值1萬元/平方米

現(xiàn)在我只有一棟三層的房屋，每層約60平方米，加起來總共也未超200平方米。但改造后，我和兒子各有一套，面積分別為260平方米和380平方米，加起來近700平方米啊





這幾天來不及整理最近的思路

看到壇里吹噓小新塘的拆遷賠償

很眼紅的樣子  我就想發(fā)笑

這和路邊的賭局有什么區(qū)別？

找?guī)讉€托贏錢表演給你看

甚至你入場也讓你贏幾把

以前是忽悠你幾十萬買房

現(xiàn)在忽悠你上百萬買房

甚至把下輩子都搭進去

就是為了賭房產(chǎn)的升值

新推房子升值是肯定的

二手房卻走貶值不歸路

你還以為老化貶值沒關(guān)系

可以等拆遷 還很眼紅拆遷可以賠1萬7

就不想想為什么周邊的二手電梯樓有的還賣不到1萬7


拆遷的價值在于土地

而不是你的建筑 和 拆遷之后變成的那堆建筑垃圾

那堆建筑垃圾對他們沒用 只有拆出來的空地對他們有用

所以你要掂量你那塊地的價值 能拆出多少土地面積來


你在9層樓的樓梯樓房子 90平

你這一戶型30戶共用地面90平 拆出來

你的房子可以分得地面90/9=10平的面積

如果容積率2.7的70年的地價10000元/平 你又還剩下40年的使用期

那么這一塊你擁有的土地價值是

10平*10000元/平*2.7*40/70年=15.43萬元


你在30層樓的電梯樓房子 90平

你這一戶型30戶共用地面90平 拆出來

你的房子可以分得地面90/30=3平的面積

如果容積率2.7的70年的地價10000元/平 你又還剩下60年的使用期

那么這一塊你擁有的土地價值是

3平*10000元/平*2.7*60/70年=6.94萬元


所以理論上

樓層越低 土地價值越高

樓層越高 土地價值越低


事實上又如何呢？

千萬不要被表象蒙住了眼睛

看著人家的拆遷款來做自己的發(fā)財夢



小新塘的拆遷

那些老房子價值又如何呢？

注意一句話：

四層以下“拆一補一”


為什么政府不敢說不管你有多少層

我都給你“拆一補一”呢

正說明了樓層越低

拆遷價值越大


根據(jù)報道

我們知道拆遷后蓋出來的新房大約1萬/平

那么四層以下“拆一補一”的意思

就是說1平米補償1萬

這種郊區(qū)的拆遷補償標準1萬

相比較陳家祠的1萬7的標準

我們可以理解是吧


但是話外音就是說四層以上

不會給你“拆一補一”

也就是說不會賠你1萬


而是會打折扣

樓層更低的情況呢？

當然賠得更多

看下面三層的情況

賠償260+380=640平

價值640萬

三層樓每層60多平按200平計

則三層樓每平米可以獲賠3萬2


獲得5000萬的那個人

估計拆了多少房子呢？

按三層樓每層60多平按200平計價值640萬計

7.8套 不到8套房


從以上的理論分析和實踐分析

我們都知道 拆遷時

樓層越低 每平米賠償越高

樓層越高 每平米賠償越低


所以如果你是住9層樓梯樓 甚至30層電梯樓

沒什么好羨慕的 你們家200平的樓梯樓 甚至電梯樓

都不如人家三層200平老房子

人家賣得了640萬

你卻賣不了


因為你的房子

拆不出來多少地

不值多少錢


這就是政府和不懷好意的人士

宣揚拆遷老房子高額補償

來忽悠老百姓入市買房

的一套把戲


和路邊的騙局

沒什么兩樣

利用人的貪婪

用一點小恩小惠來誘惑你失去更多

當然 失去之后才后悔莫及


還有 還有一點

楊箕村 獵德村 林和村 小新塘的農(nóng)民房

理論上都是永久的集體土地使用權(quán)

但是你買來的那套商品房下面

是70年的國有土地使用權(quán)


政府用1萬塊買斷他們近似永久的土地使用權(quán)

然后用一套70年土地使用權(quán)的商品房來回遷還給他們

你以為你屆時剩下30年的土地使用權(quán)也能值這個價錢嗎？

   

原帖由 流金歲月. 于 2010-8-20 00:02 發(fā)表
我地村都要拆，3層半以下，只賠3500蚊/方，3層半以上，賠1000元/方左右，同搶無咩分別，旁邊的樓盤，賣10000元一方。所以，小新塘的方案的消息，主要是讓大家以為農(nóng)民拆遷就是發(fā)達.其實村民都唔知幾水深火熱啊.仆街的廣州ZF,去死啦.

http://www.aguaaloha.com/thread-1746719-1-1.html

三層半以上

補償標準一個天一個地

樓盤樓層越高 平均賠償標準越低

三層 每平是3500元/平
四層 每平是（3*3500+1000*1）/4=2875元/平
五層 每平是（3*3500+1000*2）/5=2500元/平
六層 每平是（3*3500+1000*3）/6=2250元/平
七層 每平是（3*3500+1000*4）/7=2071元/平
八層 每平是（3*3500+1000*5）/8=1938元/平
九層 每平是（3*3500+1000*6）/9=1833元/平

kob

如果是類似目前商品房的公寓樓，也就是一棟樓分拆買給被拆遷戶，然后按照這樣的標準來補償，不可能一點不和諧的消息都不出來的。這確實和搶沒區(qū)別。

但，據(jù)我所知，村里面的房子，基本上是宅基地自蓋的，也就是說，你蓋三層也行，蓋10層也行，可以去石牌村看看，就知道了。

這說明什么，說明一塊地上面的所有物業(yè)同屬一個業(yè)主，并且這塊地是集體的，業(yè)主不需要花錢或者花很少錢就可以的來的。那么按照現(xiàn)在的補償標準，一塊土地你隨便蓋3層，就能置換到同樣面積的高價值物業(yè)，虧了還是賺了？

kob

再看看楊基和陳家祠的補償，是按照這個標準嗎？

所以，如果不分析物業(yè)類型和屬性，就下論斷，那就不嚴謹了。

如果我是村民，一間陋屋，聽到拆遷之風，加蓋2層，立刻就烏雞變鳳凰了，如果我加蓋10層，結(jié)果只補我4層，其他只給很少錢，我也會去吵。

但，合理嗎？

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原帖由 kob 于 2010-8-20 16:43 發(fā)表
如果是類似目前商品房的公寓樓，也就是一棟樓分拆買給被拆遷戶，然后按照這樣的標準來補償，不可能一點不和諧的消息都不出來的。這確實和搶沒區(qū)別。

但，據(jù)我所知，村里面的房子，基本上是宅基地自蓋的，也就是說 ...

小新塘的案例是告訴你

四層以下  拆一補一 四層以上 拆一補不了一


樓上的案例是告訴你

3層半以下，3500蚊/方，3層半以上，賠1000元/方


你還認為不管多少層樓

都會拆你一平米就賠你一平米嗎？



這兩個案例

通俗易懂些講 就是說明

樓層越低的樓盤 拆遷賠償越高

樓層越高的樓盤 拆遷賠償越低

而且以三四層作為一個界限

因為三四層容積率大約是1.2以下


如果講得專業(yè)點

容積率越高（樓層越高）的樓盤 拆遷賠償越低

容積率越低（樓層越低）的樓盤 拆遷賠償越高


容積率表如下：

獨立別墅為0.2~0.5

聯(lián)排別墅為0.4~0.7

6層以下多層住宅為0.8~1.2

11層小高層住宅為1.5~2.0

18層高層住宅為1.8~2.5

19層以上住宅為2.4~4.5

[ 本帖最后由 我的公積金 于 2010-8-20 16:56 編輯 ]

kob

陳家祠是你說的這種補償方式嗎？

新塘拆的房子是什么屬性？

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原帖由 kob 于 2010-8-20 16:48 發(fā)表
陳家祠是你說的這種補償方式嗎？

新塘拆的房子是什么屬性？

你不用以問問題的形式來展開討論

有水平就直接闡述觀點

而且有條理一些

[ 本帖最后由 我的公積金 于 2010-8-20 17:00 編輯 ]

kob

   

原帖由 我的公積金 于 2010-8-20 16:54 發(fā)表



你不用以問問題的形勢來展開討論

有水平就直接闡述觀點

而且有條理一些

呵呵，我闡述啦！
其實很簡單，宅基地補償和商品樓補償不同，

宅基地補償是考慮土地出讓和重置正本，土地出讓一般是和集體來談的，因為是集體用地，轉(zhuǎn)為國家土地才能出售給開發(fā)商的。所以國家（kfs）的補償是和集體談的。而村民相當于免費得到土地的，然后蓋房。目前主要還是考慮農(nóng)民的情緒以及重置的角度補償。在宅基地上蓋房，如果完全講道理，應(yīng)該是一層物業(yè)一補一，但現(xiàn)在給4層，考慮到了一般農(nóng)民都是一家大小合住，宅基地一般也是分給一個家庭的，所以按4層來算，我覺得也是合理的。再高的樓層如果也補償很多，合理嗎？

陳家祠不同，因為本身土地就是國有用地，業(yè)主只是購買了其中一個單位的產(chǎn)權(quán)以及相應(yīng)的土地共同使用權(quán)。考慮到重置成本，業(yè)主將來同樣如此購買，因此不能像宅基地一樣的補償，首先要滿足業(yè)主的居住，這是土地管理法和物權(quán)法中有涉及到的條文。其次是相應(yīng)考慮土地年限和物業(yè)折舊等問題，這從實際補償中可以得到答案。


我只是想知道，我們是看實際補償結(jié)果來闡述問題，還是只是通過假設(shè)的模型來談?wù)搯栴}？哪個更真實？

所以，我問的問題，實際就是答案，陳家祠的補償是如何進行的？新塘拆遷的房屋屬性是怎樣的？
如果這兩個答案都不能回答，那么就好像說馬桶和洗手盆哪個更有用一樣了！

kob

說實話，我沒什么水平，有什么說什么，說對說錯，也不影響實際發(fā)生的情況，保持平和心態(tài)，不用太著急上火。

世界如此美妙，我卻如此暴躁，這樣不好，這樣不好……

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臨走前問你一句：


村民相當于免費得到土地的？

kob

   

原帖由 我的公積金 于 2010-8-20 17:10 發(fā)表
臨走前問你一句：


村民相當于免費得到土地的？

低價，我有說，免費或者低價，總之不會是和地產(chǎn)商一樣拍賣回來的吧？相比住宅建設(shè)用地來說，應(yīng)該是超低價了吧？

當然我沒有具體數(shù)字，你可以羅列一下農(nóng)民得到一平方宅基地的成本是多少。蓋樓又是多少費用。按照10層計算，4層以內(nèi)補償1對1,5-10層1000塊/平米?；剡w后1萬塊一平方。那么農(nóng)民同胞是賺了，還是虧了？

kob

沒有人幫我補充我的問題了嗎？

1。農(nóng)民得到宅基地的成本是多少
2。該樓費用是多少
3。補償后的利益是正還是負，正多少，負多少，是否合理？

爭當虎媽

看得有點暈

只是阿姨和妹妹住在那邊,現(xiàn)在找房子找得焦頭爛額的(因為mm就在那邊的學(xué)校當老師,所以不想搬太遠)
誰有好介紹嗎?短我吧

32715019

1。農(nóng)民得到宅基地的成本是多少
2。該樓費用是多少
3。補償后的利益是正還是負，正多少，負多少，是否合理？

我文化水平不高,我已簡單的方式回答你的問題...
1.農(nóng)民好難申請到集體用地使用權(quán),意思就是很難申請到住宅用地,這是其一,其二就算是你有本事申請到,你所付出的金錢將會是一筆很大的費用,中期絕大部分費用是用來疏通關(guān)系,其次就是交給政府的,就比喻200平方使用面積土地,需要100萬左右,你自己算算,每平方的費用的多少..你最好別跟我說疏通關(guān)系的使費不屬于正常的合法申請手段,我告訴你,在中國這是非常正常的合法手段..沒這個合法手段,你一輩子也申請不到農(nóng)民住宅用地.
2,該樓費用是多少...我告訴你按現(xiàn)在建設(shè)住房標準,不包裝潢,1000一平方左右.系不包裝潢的...至于用多少錢,就要看你`蓋多高了.
3.補償后的利益是正還是負，正多少，負多少，是否合理？..我來告訴你.從一次性補償數(shù)字面上,和回遷價值來說``應(yīng)該是有利的,簡單說是有賺吧..我說的是一次性..注意了....長遠來計算,是虧..為什么說虧呢..一般的農(nóng)民房子都是幾層以上的,主要是用來出租或者進行商業(yè)用途...房子高的,每月收益就多,長遠來說,是很不錯的投資...看到這里你可能覺得我說的話有點離題了,但我告訴你,我沒離題,反而我說的就是重點,為什么那么多釘子戶,就是這些原因...

我個人認為,就你從簡單的,拆遷補償方案來說,你或者是對的,但是你沒深入透徹來了解到農(nóng)民...你這種按數(shù)字層面去分析`政府這次城中村改造`工程利與弊的人,給我的感覺就等于是政府的說客,開放商的擁戴者!   呵呵...說什么低價.免費獲得土地,你說的真輕松..有時候一個農(nóng)民想獲得一塊土地或者住宅用地,所需的費用是天文數(shù)字..辛辛苦苦賺來的錢就起了個房子...難道商業(yè)房的就是房,農(nóng)民房就不是房?

高妹~

   

原帖由 32715019 于 2010-9-19 21:59 發(fā)表
1。農(nóng)民得到宅基地的成本是多少
2。該樓費用是多少
3。補償后的利益是正還是負，正多少，負多少，是否合理？

我文化水平不高,我已簡單的方式回答你的問題...
1.農(nóng)民好難申請到集體用地使用權(quán),意思就是很難申請 ...

說得有道理。

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原帖由 32715019 于 2010-9-19 21:59 發(fā)表
1。農(nóng)民得到宅基地的成本是多少
2。該樓費用是多少
3。補償后的利益是正還是負，正多少，負多少，是否合理？

我文化水平不高,我已簡單的方式回答你的問題...
1.農(nóng)民好難申請到集體用地使用權(quán),意思就是很難申請 ...

你是一個知情人

不像某些人長話連篇

卻如同放屁

東曉南

GJJ同學(xué)，你發(fā)這么多貼子的目的就不是叫大家別買房，別買房。那你還不如直接回到計劃經(jīng)濟時代，國家分房算了。

冉冉寶寶媽咪

   

原帖由 32715019 于 2010-9-19 21:59 發(fā)表
農(nóng)民好難申請到集體用地使用權(quán),意思就是很難申請到住宅用地,這是其一,其二就算是你有本事申請到,你所付出的金錢將會是一筆很大的費用,中期絕大部分費用是用來疏通關(guān)系,其次就是交給政府的,就比喻200平方使用面積土地,需要100萬左右,你自己算算,每平方的費用的多少..你最好別跟我說疏通關(guān)系的使費不屬于正常的合法申請手段,我告訴你,在中國這是非常正常的合法手段..沒這個合法手段,你一輩子也申請不到農(nóng)民住宅用地.
...

不明白，既然這么難申請到，那農(nóng)民現(xiàn)在住在哪里？
難道每家每戶都拿得出幾十萬甚至上百萬去申請農(nóng)民住宅用地？

那些拿不出幾十萬的人都住哪里了，睡街上了嗎？
真的好奇怪這個問題？
樓上的知情人士可以不可以解釋一下啊？？

冉冉寶寶媽咪

頂一下

開心小米

所謂的城中村農(nóng)民們以前都能分到宅基地，哪家村民沒有？難申請的是外來戶，外來戶想買宅基地才要送禮，本村村民只是在選好位置的時候才要送禮
九幾年的時候琶洲村的宅基地賣給外來戶才1500一平方，稍微認識個村干部都能想辦法幫你拿到宅基地，那時候覺得太荒涼沒要

我的公積金

第一、現(xiàn)在難申請到，申請需要付出重大代價是事實。

第二、以前農(nóng)民分宅基地和職工分福利房一樣，近似免費，不過也要一定的費用，譬如房改房，一般都要付出幾萬塊成本價，而宅基地也要土地開發(fā)費，而且蓋房子的錢全部都要自己出，并非完全免費。

第三、不管是以前的宅基地還是房改房的低廉，其實勞動付出都已經(jīng)包含在里面了，房改房是國家對職工工資中沒有包含住房消費資金的一種補償。農(nóng)民也類似一樣，而農(nóng)民還多了一個隱形成本，就是沒有各項國家保障。所以分到的這塊宅基地包含了祖輩的土地開發(fā)和勞動投入積累，和本輩的在集體經(jīng)濟中勞動付出和共有資產(chǎn)的享用。

第四、沒被充分開發(fā)的農(nóng)村的宅基地雖非免費，但也并非十分昂貴，但是很多城中村或城郊村，由于屢被征用土地，自身由于人口和經(jīng)濟的需求，也已經(jīng)使用了大部分的土地，但是新增人口的宅基地需求沒有減少，可用宅基地越來越少，和宅基地的需求越來越多，必然導(dǎo)致宅基地的供不應(yīng)求，并非符合條件就能申請得到。像楊箕、獵德這樣的城中村，你說一個小家庭新成一戶，但他本應(yīng)擁有的宅地基怎么申請？再多錢也已經(jīng)無地可用。

第五、而在還有零星宅基地的城郊，為什么會宅基地會變得如此昂貴，主要還是供不應(yīng)求。一個宅基地50平，如果村里只剩下5000平宅基地，只能新規(guī)劃100戶，但是有符合要求的400戶需求，那怎么辦？本來村里只收道路水電氣通訊等基本開發(fā)費，他們都擁有公平的申請權(quán)，但是人多地少，只能價格者得。400戶100塊地，每塊宅基地只有有0.25戶擁有，一戶按四個人口申請，必須湊足4戶16人才能合買一塊宅基地，不夠16個人口的可以收購湊齊私人或棄用轉(zhuǎn)讓人口指標，如果每個人口需要1萬的前期費，一塊宅基地按16萬的地價，最后如果一個人口收購轉(zhuǎn)讓價格5萬，則一處宅基地實際價值到80萬，最后100戶取得100塊地的使用權(quán)，村里再拿這賣地所得100*16萬=1600萬歸全村集體所有，溢價部分為給另外400戶放棄申請到的家庭擁有，就是說轉(zhuǎn)讓人口的可以收到錢，譬如一家四人可以賣給別人收到20萬，而花錢的則擁有地，各取所需。

第六、沒有人睡地上的原因，是因為大部分家庭都已經(jīng)擁有了宅基地或者暫時沒有也有祖屋可住，即使一戶三代單傳，如果孫輩也成家立業(yè)，則全家可擁有三塊宅基地，一般父輩那代土地沒有這么緊張，所有一家三代可以用擁有兩塊宅基地，至少兩個房子可用。

[ 本帖最后由 我的公積金 于 2010-9-21 12:38 編輯 ]