程靈素

      增城有個盤，和碧桂園鳳凰城一墻之隔，倚著自然保護(hù)區(qū)，坐擁湖光山色，環(huán)境優(yōu)美，地處新塘中心。關(guān)鍵是，吹風(fēng)說價格合理，專為剛需一族打造。說得這么心動，我們一起去看看究竟。

一、初到合生湖山國際 久違的遍地綠化

      據(jù)聞合生湖山國際在增城大盤翡翠綠洲和鳳凰城中間，應(yīng)該很好找，問了度娘地圖，我們先來看看位置，湖上國際與鳳凰城鳳儀苑相擁，與翡翠綠洲隔著一條馬路。從地圖上看，湖山國際的取名沒有“夸大其詞”，小區(qū)中央確實(shí)有個湖，背靠著山林。

       熟悉增城的麻油都知道，去增城最方便的就是搭樓巴，想畢，粗發(fā)，小編來到樓巴最多的一個乘車點(diǎn)——宏發(fā)大廈，環(huán)顧了一圈，原來湖山國際沒有樓巴，連唯一的一個展示鋪位也“人去樓空，大門緊鎖“，什么情況？

銷售展示中心大門緊鎖

      那要怎么去？靈機(jī)一動，小編想到“蹭車”，緊跟著就跳上鳳凰城碧桂園的樓巴。嘖嘖，鳳凰城樓巴班次還蠻多，15分鐘一班，準(zhǔn)時發(fā)車，車上還有電影看，八錯，大樓盤的配套服務(wù)贊一個（鳳凰城你得給我廣告費(fèi)），45分鐘后，話嘮小編來到鳳凰城的交控中心。跟工作人員問問路：“你好，請問要去湖山國際怎么走？”售票xj“嗯，這兒沒有去湖山國際的車，您可以到門口打摩的?！監(jiān)MG，小編已經(jīng)N年沒搭過摩的了，我怕怕，轉(zhuǎn)念，為了廣大人民群眾，還是搭吧...瞬間對湖山國際有了新的認(rèn)識！

路邊找到一個哥，拉風(fēng)的摩的還帶篷，就你了，哥，拜托你開慢點(diǎn)

搭上”摩的“3分鐘后來到湖山國際的門口，還蠻大氣

進(jìn)入來到銷售中心門口，距離大門步行大約5分鐘

售樓中心門口

程靈素

二、湖山國際的產(chǎn)品和價位 同一面積兩種戶型 設(shè)計(jì)師你偷懶嗎？

      小編在售樓處了解到，湖山國際現(xiàn)在推出的是四期產(chǎn)品，共由15棟告18層的小高層組成，主推戶型是86方~98方的二至三房。兩梯四戶，現(xiàn)在是收籌階段。據(jù)銷售介紹，四期已經(jīng)開建，預(yù)計(jì)要2016年末才能交樓使用。

       大家一定疑惑，項(xiàng)目除了湖上景色外，地段上有什么優(yōu)勢嗎？據(jù)售樓xj稱，湖山國際位于新塘中心區(qū)域，左臨新黃埔區(qū)的科學(xué)城板塊，右側(cè)緊貼碧桂園，小區(qū)位于廣園快速路的出口位，交通相對便捷，而且四期產(chǎn)品臨近鳳凰城的交控中心，大約步行5-10分鐘，這時小編順便問了樓巴的問題，銷售表示，湖山國際暫時沒有樓巴，出廣州可以去鳳凰城的交控中心，額~這是蹭車+挨貴車嗎？據(jù)小編所知，鳳凰城業(yè)主搭乘樓巴可以享受250元包60次樓巴的服務(wù)，而非業(yè)主，每次搭樓巴則要10元，來回20元...算算出行成本，每月600元還真不少。

      從售樓中心位置看整個湖山國際，可看到中心區(qū)域圍湖而建的別墅群組，現(xiàn)在售的四期產(chǎn)品位于圖片的右上角位置，與湖景有一定距離。

       整個項(xiàng)目占地443600平方米 ，建筑面積1774400平方米，08年2月開發(fā)，總規(guī)劃9100戶。一至三期已經(jīng)全部交樓使用，別墅項(xiàng)目也已經(jīng)售完，現(xiàn)在在推的是洋房產(chǎn)品。

      小編在陽光家園查詢到，項(xiàng)目還沒拿到預(yù)售證，銷售透露將在8月底開售，現(xiàn)在是收籌階段，繳1萬可抵5萬元優(yōu)惠，帶裝修出售，但是樓盤具體價格就始終不肯透露。只暗示價格一定不高于周邊樓盤。按距離樓盤最近的項(xiàng)目翡翠綠洲，現(xiàn)在售毛坯價10000元/平；而隔壁碧桂園鳳凰城僅剩最后一個組團(tuán)“星薈”，帶裝修每平方12000元，如果參照翡翠綠洲，星湖國際的最終售價可能與翡翠綠洲持平或者更低，預(yù)計(jì)最多在10000元/平米帶裝修。假設(shè)一萬元帶裝修，是個什么標(biāo)準(zhǔn)呢？我們馬上去片

   

       86房2-3房 同個面積2種戶型
       四期將推出的產(chǎn)品有且只有2種戶型，一種是86方兩房，一種是86房三房，只有南北朝向。納尼，86房可以做成三房？利用率還不錯?？梢枣敲栏岳寐矢咦跃拥奶旖∩铣橇?。

      

先來看看86方的2房樣板間，入門最先看到飯廳，右側(cè)入門是廚房

廚房呈一字型，帶工作陽臺，空間還蠻寬敞舒適

          客廳空間適中，樣板間因?yàn)樵谑覂?nèi)，大家可以自行想象如果它靠山邊，坐在客廳望山，傾聽鳥叫的感覺，不一會陷入想象，其實(shí)話嘮小編一直有個依山而居的夢想。。。

主臥部分，中規(guī)中矩

次臥帶飄窗，目測有12個方，空間不局促

浴室空間

      由于86方三房沒有樣板間，只能看看大致的模型，可以注意到其中一間房間迷你，主做書房或茶室，所謂的3房應(yīng)該是多了一個百變空間，15棟樓只有2款產(chǎn)品，設(shè)計(jì)師你偷懶嗎？

程靈素

三、湖山國際自帶配套“一無所有”  蹭車蹭商業(yè)街蹭學(xué)校

        看畢樣板間，小編又來到沙盤處了解配套，一看才知項(xiàng)目滴學(xué)區(qū)、商業(yè)街、樓巴，都是“未來會有的”狀態(tài)，未來是多久，售樓xj說2016年建成以前。呵呵...這些會不會列在銷售合同里就不得而知了。根據(jù)規(guī)劃，項(xiàng)目將在售樓中心往東方向的空地上建學(xué)校，至于是小學(xué)還是中學(xué)還未知。而商業(yè)配套，是規(guī)劃在售樓中心門前建2排商鋪，具體可以看到沙盤模型，什么時候建成，答案見學(xué)校。

       好吧，如果說學(xué)校和商業(yè)配套跟不上，你是郊區(qū)你還說得過去，關(guān)鍵的出行問題，你總該想辦法了吧？嗯，銷售表示，目前最便捷的出行方式除了你有車之外，就是去距離四期最近的鳳凰城搭（蹭）車（車），而且還附上了樓巴時刻表，想得太美我不忍戳穿。。。

       告別美麗的售樓xj，小編走出銷售中心看看周圍環(huán)境，一眼就被這塊廣告牌森森吸引，你看吧，上面滿滿列舉的周邊增城、蘿崗科學(xué)城的地價已經(jīng)去到1萬元的時代，都在告訴你：面粉漲價，像湖山這樣的廉價面包已經(jīng)不多了。湖山真的是廉價面包？（后面分解）

         什么價？小編帶著心中的疑問遲遲不肯離去，就在小編苦苦思索的時候，一個90后模樣的“小帥哥”進(jìn)入我的視線，嘖嘖，小編先去套套近乎，一輪“簡單交流”以后，直蹦主題——多少米？小帥哥自信地說：“現(xiàn)在認(rèn)籌有認(rèn)購特價房的機(jī)會，價格是7800元/平米，帶裝修！只要認(rèn)籌，機(jī)會很大的，而且開盤價格不會高于隔壁翡翠綠洲?！?nbsp; 此后略去一千字（瘋狂推銷）。。。聽到重要信息，我閃

       離開售樓中心，小編繼續(xù)逛逛項(xiàng)目周邊，5分鐘后，已經(jīng)步行到項(xiàng)目的別墅區(qū)——紫云山莊，小編猜湖景就在別墅區(qū)內(nèi)，可惜進(jìn)入需要報(bào)業(yè)主門牌號，很遺憾沒有拍到。

項(xiàng)目的一、二、三期產(chǎn)品，時不時有也很業(yè)主和送餐員進(jìn)入小區(qū)，周末人氣還不錯。

往回走，再次路過售樓中心門前的一片綠化，根據(jù)規(guī)劃，未來這片綠化將改建成商業(yè)街

小區(qū)門口，一路沙土滾滾，不遠(yuǎn)處是在建的翡翠綠洲。

往翡翠綠洲商業(yè)街方向走，看到湖山國際在建的第四期工程就在大門口隔壁

走進(jìn)去看看，哇，路漫漫其修遠(yuǎn)兮，吾走也走不到盡頭，目測四期正在深山處，難怪剛才售樓xj說四期，是看不到在建工程的。。。

       放棄探尋四期，去看看周邊有什么配套，步行5分鐘，這里原來是翡翠綠洲的商業(yè)街，街上有家居裝修、中介、食肆、超市和銀行，可以滿足基本的日常需求。跟附近中介聊了聊，翡翠綠洲在售的三房單位毛坯均價大概在9600元/平左右，帶裝修大約11000元/平，而二手均價在12000—13000元/平米左右，一二手價格倒掛。租金方面，二房單位租金2200元左右，三房租金則是2800元上下。

超市里擺放了部分果蔬，基本生活需求可以保障。

遠(yuǎn)處成排水果檔，規(guī)模不小，應(yīng)該生意還不錯。

       看罷周圍環(huán)境，根據(jù)路人指引，如果居住項(xiàng)目的一、二、三期和別墅區(qū)，出廣州市區(qū)的最便捷的是去翡翠中心樓巴總站搭樓巴，票價10元/人。但翡翠綠洲樓巴有個缺點(diǎn)，就是頻次沒有鳳凰城的多。而未來入住四期，就只能去鳳凰城搭車，暫時沒有其他解決方案。

個盤環(huán)境和產(chǎn)品也看得差不多了，再來個ending報(bào)告吧

【小編小評】
產(chǎn)品及價格：湖山國際四期主推15棟88—89平方的二至三房戶型，主打剛需和使用率高，但產(chǎn)品類型單一，對于改善性買家毫無吸引力。從價格來看，7800元/平帶裝修的特價單位對比周邊動輒9000以上的毛坯盤來的吸引。即使開盤后均價上漲也不會超過9600元/平米，對于手頭預(yù)算有限的剛需一族有一定的吸引力。值得注意的是，小編在陽光家緣上查詢到，項(xiàng)目的拿地時間是1992年，是的，你沒看錯，按照70年產(chǎn)權(quán)的計(jì)算方式，16年4期建成后大概剩下46年使用權(quán)，假設(shè)92年的地價的是2000元/平米，建成后成本價4000元/平米，目前售價已經(jīng)溢價100%，哪里來的面粉貴過面包一說呢？而且一路之隔的翡翠綠洲，部分地塊拿地時間是2006年，如在售的第十一期湖繡苑，在價格持平的情況下，使用權(quán)可是多了14年之久。

環(huán)境：湖山國際的現(xiàn)有綠化面積應(yīng)該已達(dá)到50%，無論是官方宣傳還是實(shí)際踩盤，在小區(qū)內(nèi)感覺空氣清新，綠樹成蔭，未來四期產(chǎn)品也是依山而建，部分北向高層單位應(yīng)該可以看到湖景。

交通：交通方面，根據(jù)實(shí)地踩盤看到，目前湖山國際的住戶要么搭乘翡翠綠洲或鳳凰城樓巴，要么自駕或走到翡翠綠洲商業(yè)街處搭乘公交車，但小編一路走過卻沒發(fā)現(xiàn)公交車站點(diǎn)。。。除非就近工作，否則市區(qū)上班的出行成本較高。

配套：湖山國際旁除了翡翠綠洲一條商業(yè)街外，再無其他配套，日常生活基本能滿足，但大型購物只能選就近的新塘中心或出廣州。項(xiàng)目目前不帶學(xué)位，16年能否實(shí)現(xiàn)規(guī)劃建成小學(xué)中學(xué)還是未知數(shù)?？梢哉f是一個“三無”配套項(xiàng)目。

品牌：合生創(chuàng)展集團(tuán)有限公司，是一家港資的上市公司，93年開始就在國內(nèi)開辟住宅和商業(yè)、旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，在廣州比較出名的項(xiàng)目有華景新城、駿景花園、暨南花園等，是一家老牌的大型房地產(chǎn)公司，因而樓盤質(zhì)量方便應(yīng)該較有保障，物業(yè)管理公司是康景物業(yè)公司，有麻油爆料管理水平一般，感興趣的麻油可自行搜索哈。

     【以上是小編踩盤合生湖山國際項(xiàng)目的總結(jié)，信息資料難盡其全，歡迎各位親跟帖補(bǔ)充，為MM們提供更多參考資料】

nbadz

大熱天小編座摩的去看樓，真是辛苦了。7800還可以，有車的話

663454413

   

三、湖山國際自帶配套“一無所有”  蹭車蹭商業(yè)街蹭學(xué)校

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92年的地價哪里要2000元/平米?最多幾百元

程靈素

   

92年的地價哪里要2000元/平米?最多幾百元

我們以最多的2000計(jì)，歡迎爆料真實(shí)地價

663454413

   

我們以最多的2000計(jì)，歡迎爆料真實(shí)地價

92年洛溪的房價和早期華南新城房價就是2000左右...03年買富力順意4000...可以推斷那里地價

663454413

   

我們以最多的2000計(jì)，歡迎爆料真實(shí)地價

打錯了,,我說的 是華南版塊...

喜羊羊與灰太狼

一分錢一分貨，這個價錢質(zhì)量如何，小編你可以實(shí)地去調(diào)查一下就知。不凈是沒配這么簡單

鐘愛東西

住合生的樓盤，以后的小區(qū)管理有得你后悔．就一個字"爛"

程靈素

   

一分錢一分貨，這個價錢質(zhì)量如何，小編你可以實(shí)地去調(diào)查一下就知。不凈是沒配這么簡單 ...

樣板間設(shè)在售樓中心，4期樓盤質(zhì)量暫時不可見哦

大玥玥

辛苦小編了，我朋友一期買，他說空氣不錯，就是沒有私家車就痛苦??！

tracy19850713

而非業(yè)主，每次搭樓巴則要10元，來回20元...算算出行成本，每月600元還真不少。


而且還沒有算上摩的費(fèi)。

sanmantha7818

最喜歡看小編寫的踩盤報(bào)告了

童童的媽咪0731

86平的三房還是黑廁。

w.LING

   

三、湖山國際自帶配套“一無所有”  蹭車蹭商業(yè)街蹭學(xué)校

        看畢樣板間，小編又來到沙盤處了解配套， ...

看過，位置太偏僻，沒有直達(dá)車，出門不方便，樓盤必經(jīng)之路一到大雨時節(jié)必會淹水，只能說：下手要慎重。。。

kallyliu

一期業(yè)主路過。。。沒樓吧真難過。
紫云山莊是早期開發(fā)商的，后面剩下的地轉(zhuǎn)讓給合生的，所以是不給合生的業(yè)主進(jìn)去看湖的。

zhoujinyue

交通也太不方便了吧

YukiZhang2010

看來還是一分錢一分貨, 蹭車蹭配套不是長久之計(jì), 哪天鳳凰城的樓巴不給蹭了不是很麻煩?

晴天寶寶

辛苦了??！

這樓盤交通不方便是硬傷