游民老漢

你知道的，廣州房價2016年轟轟烈烈的走上上漲的快車道，在頂著深圳投資人的槍林彈雨中不斷沖鋒，11月底的廣州百城房價指數(shù)上一舉越過山丘（2014年1月的18497元/平），豬城新房開盤8-10萬也淡定地銷售一空。同期（10-12月）深圳上海調整勢頭已經非常明顯，深圳2個月跌了2%（實際10%都不止），上海略有跌幅。種種跡象讓廣州朋友們歡聲樂舞，作為唯二沒有調整過限購政策的廣州北京房市，是不是能夠在新的一年高枕無憂？我看未必！來盆涼水洗洗往日灰塵，輕裝上陣不是更好嗎。

圖一

[size=21.3333px]圖一

波珠桑

要崩啦
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游民老漢

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圖三

圖3

圖二

圖2

不樂觀的有以下幾個理由：

廣州整體二手房網簽量峰值出現(xiàn)在8月份，之后三個月情況沒有好轉，下滑了24%，預計12月情況也不會太好（如圖3）；值得一提的是，此前曾最受購買者喜愛的天河二手房早早在5月份達到峰值了，從此再也爬不起來，下滑超過40%是妥妥的，說明高端住宅的有效購買力已經缺失，但是一手房開發(fā)商不理這一套，加上多家地王輪番轟炸，房事火的發(fā)燙，畢竟庫銷比3-4個月給了開發(fā)商勇氣。依老漢的經驗，二手房拐點推遲4-5個月是極限，全國各地都這樣！無一能逃，因為二手房交易是最最真實購買力的體現(xiàn)，剩下幾個月無非是開發(fā)商拔高沖刺！

游民老漢

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圖4

圖4
廣州是2013年11月開始實行三年限購政策的，理論上10月份就可以入市了，盼望天河接盤的炒家們的希望落空了，因為太貴了！那屌絲們都干嘛去了？你沒看到外圍的南沙，增城的二手成交在穩(wěn)步攀升嗎，哈哈，這就是他們的選擇（圖4），新聞已經說了：值得注意的是，11月的網簽量外圍首超中心區(qū)，成為廣州二手樓市成交的主力軍。150W套均價格是他們能承受起的.

游民老漢

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圖5

圖5

國慶以來全國上下發(fā)布的樓市調控政策已歷經二個月的發(fā)酵，郊區(qū)就能幸免嗎？俺看未必！

圖5說的是一手房的頂點判斷。10月份俺發(fā)現(xiàn)了蘿崗（黃埔成交的大頭）的一二手網簽比例達到9：1，這是一個非常危險信號，賣9套新房，才成交一套二手房，請問如果不調整，你的新房未來如何出手?根據(jù)北上房產大拿的統(tǒng)計，全國優(yōu)質新區(qū)，新型城市最多2個月能站在3：1之上！所以老漢預測蘿崗未來2個月市場迅速冰凍。有人說了蘿崗未滿2年的占大多數(shù)，但老漢的經驗來說，行情看好的話5%的營業(yè)稅不是買家下定的阻礙，南沙和增城的情況稍好，但也快到極限了，春節(jié)后大概率要收斂了。

市中介協(xié)會則分析認為，目前情況主要受三大因素影響：第一，國慶以來發(fā)布的樓市調控政策已歷經一個多月的發(fā)酵，加上行政部門為規(guī)范房地產行業(yè)及市場開展了一系列的專項整治，樓市逐漸進入良性調整期;第二，隨著春節(jié)漸近，買賣雙方的成交意愿有所降低;第三，貸款申請難度加大，一方面，廣州市住房公積金管理中心加強了貸款審核，自11月1日起，六種情況將被限制貸款且以繳存基數(shù)認定收入;另一方面，年底銀行額度有所收緊，按揭貸款審核較為嚴格。

老漢認為以上協(xié)會的觀點有一定道理，包括廣州政府的限簽措施，但改變不了大局，廣州短期基本到頂了，未來調整的話，會飛的更高，畢竟廣州本輪整體漲幅落后一些（大概1/3到1/4的樣子），廣州的人口涌入也是十分明顯的，上上地鐵能客觀感受到。2017年小幅波動是最理想的！

魯汶2

先頂數(shù)據(jù)帝在細讀
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dotaman_2014

那些買了番禺 增城 蘿崗 南沙的人 過了5 6年肯定會后悔的，手里有些錢的都會想著搬回市內。  現(xiàn)在周圍不少住郊區(qū)同事都在心煩一件事，孩子上學
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chasedreamhouse

無論結論是否正確，都為你這種分析點贊
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anye1231

無論結論是否正確，都為你這種觀點點贊，
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5201314candy

總是裝經濟學家
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|熊高兒

居然在媽網中介頻道說房價居??????
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|熊高兒

居然在媽網中介頻道說房價跌??????
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游民老漢

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你難道無視最近一手日光盤越來越少嗎？你難道無視開發(fā)商現(xiàn)在為開盤去化率開始擔心了嗎？

游民老漢

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房價一直漲，中介也沒好處，業(yè)主天天跳價也會搞死中介的，博弈振蕩符合各方利益灑。

游民老漢

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郊區(qū)的配套已經這樣了，只會越來越好。當然預期太高肯定是會吃虧的

vickyfeifeilove

   

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那些買了番禺 增城 蘿崗 南沙的人 過了5 6年肯定會后悔的，手里有些錢的都會想著搬回市內。  現(xiàn) ...

說一定后悔真是太過武斷和絕對了。每個價格區(qū)域都有適合的剛需人群。市區(qū)的房子，不是每個人都買得起。同時番禺南沙增城的就業(yè)人數(shù)也在不斷上升。這些都是杠杠的購買力。
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游民老漢

   

vickyfeifeilove 發(fā)表于 2016-12-26 23:45
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那些買了番禺 增城 蘿崗 南沙的人 過了5 6年肯定會后悔的，手里有些錢的都會想著..

蘿崗科學城有希望成為廣州第二個中心，蘿崗增城還是有希望的。目前教育資源也逐步完善，環(huán)境問題是挺大的，不過國家層面的環(huán)境整治已經抓得比較實了，蘿崗居民只要堅持，效果不會差。
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掃地僧2007

   

游民老漢 發(fā)表于 2016-12-26 23:56
vickyfeifeilove 發(fā)表于 2016-12-26 23:45
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那些買了番禺 增城 蘿崗 南沙的人 過..

廣州東進南拓，認同。
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yanyan

一手限制網簽，連我這個大媽都知道。居然拿一手網簽做分析，我只能說佩服你的精神，但是得出了相反的結論，誤導剛需一族，這樣真的好嗎？
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