我的公積金

買(mǎi)不買(mǎi),各位在行的幫我看一下,這兩天就要決定了(鄭大源.公積金.有請(qǐng))

http://www.aguaaloha.com/thread-1733702-1-1.html


各位MM,最近有人介紹我們買(mǎi)天河路的金穗小區(qū),10000元一平方,請(qǐng)問(wèn)根據(jù)現(xiàn)在的樓市值得買(mǎi)嗎?因?yàn)槲襆G在那邊上班,我們就想著可以就近上班,但是我老是看到新聞報(bào)道這個(gè)小區(qū)的管理好差,而且一下雨它就是水浸,但是我又覺(jué)得這個(gè)價(jià)錢(qián)有電梯,好像好難找!各位在行的MM們幫我看一下,這兩天就要決定了,我好怕買(mǎi)了后悔,想多聽(tīng)聽(tīng)其它人的意見(jiàn)!

唉,今天跟業(yè)主談了一下,房產(chǎn)證上是113平方,但實(shí)用率只有90方左右,而且證是未過(guò)五年,業(yè)主要實(shí)收105W,房間里是完全沒(méi)裝修,跟買(mǎi)毛坯房沒(méi)分別,而且在大廳的旁邊有一條大柱,是不能拆除的.樓齡都有十多年了,一個(gè)字舊.而且我覺(jué)得那里好像因?yàn)楹芏喽际浅鲎饨o人做員工宿舍和寫(xiě)字樓,我個(gè)人就覺(jué)得如果連裝修,中介費(fèi).和其它稅收120W一定是跑不掉的,我又何必去買(mǎi)這個(gè)明知有問(wèn)題的物業(yè)呢(水浸,電梯,正常用電沒(méi)法保證),倒不如去買(mǎi)其他的或者一手樓,各位MM,你們說(shuō)是嗎?我LG就想買(mǎi),因?yàn)樯习嘟?而且他說(shuō)天河沒(méi)這個(gè)價(jià)的了,我說(shuō)不過(guò)他,請(qǐng)各住發(fā)表高見(jiàn),我直接給我LG看.謝謝了!


其實(shí)上面的人都是泛泛而談 沒(méi)有談及具體估值

沒(méi)有講清楚這套房到底價(jià)值幾許

他們 包括樓主 可能覺(jué)得一萬(wàn)一平不值得買(mǎi)

但是到底值多少錢(qián) 他們說(shuō)不出來(lái)

只能簡(jiǎn)單橫向比較

如果這套房一塊錢(qián)賣(mài)給你 你買(mǎi)不買(mǎi)

一千塊錢(qián)賣(mài)給你 估計(jì)幾乎沒(méi)有人不買(mǎi)

十萬(wàn)塊錢(qián)賣(mài)給你 估計(jì)幾乎沒(méi)有人不買(mǎi)

一佰萬(wàn)元 很多人就猶豫了 或者直接說(shuō)不買(mǎi)了

那么九十萬(wàn) 八十萬(wàn) 七十萬(wàn)呢？

估計(jì)七十萬(wàn)就有人買(mǎi)了

為什么呢？

這個(gè)心理價(jià)位雖然都很模糊

但是是怎么定出來(lái)的呢？

讓我來(lái)告訴你



鑒于這套房的電梯隱患

樓主漏了介紹一個(gè)關(guān)鍵的信息 幾樓？

不知道樓主看的是不是15樓或19樓 東北向

樓主面對(duì)這個(gè)房子

確實(shí)要仔細(xì)考慮得失

得分有形和無(wú)形的得 失分有形和無(wú)形的失

第一、有形的得


一句話就是得到一套 位置極佳的 極其便宜的 電梯 樓

如果低層更佳 有電梯時(shí)坐電梯 沒(méi)電梯時(shí)當(dāng)你買(mǎi)了樓梯樓

附近的樓梯樓也不便宜 樓齡還更長(zhǎng)


前言、實(shí)際價(jià)格

113平方 9292元/平 總價(jià)105萬(wàn) 談到102萬(wàn) 名義9026元/平

外加10萬(wàn)稅 2萬(wàn)中介費(fèi) 6萬(wàn)裝修 合計(jì)120萬(wàn) 實(shí)際10619元/平

據(jù)合富置業(yè)5月份成交數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，天河區(qū)二手均價(jià)為16127元/m2，金穗大廈僅是均價(jià)的一半左右。而滿堂紅成交數(shù)據(jù)顯示，去年金穗大廈成交均價(jià)為9543元/m2


一、整體價(jià)值


剩余55年使用權(quán)的土地價(jià)值約為5186元/平
剩余35年壽命的建筑物價(jià)值約為3150元/平

合計(jì)8336元/平

名義價(jià)格溢價(jià)8%
實(shí)際價(jià)格溢價(jià)15%

二、土地價(jià)值

周邊地價(jià)

基準(zhǔn)地價(jià)：5800元/平左右 第一幅
附近評(píng)估價(jià)：11000元/平左右

第二幅東風(fēng)公園附近J0014地塊
70年使用權(quán)評(píng)估價(jià)10629元/平 設(shè)定容積率2.7

第三幅河源大廈附近J0020地塊
70年使用權(quán)評(píng)估價(jià)11518元/平 設(shè)定容積率2.7

金穗大廈單體樓 又有33層之高 容積率應(yīng)該在4.5左右
則金穗大廈70年的平均地價(jià)當(dāng)前價(jià)值約為（11000*2.7）/4.5=6600元/平

按照金穗大廈樓齡15年 剩余55年土地使用期計(jì)
則金穗大廈剩下55年的平均地價(jià)當(dāng)前價(jià)值約為（6600*55）/70=5186元/平

則這套房子的土地價(jià)值約為5186元/平





三、建筑價(jià)值

按照花都金港城地價(jià)500元/平 裝修2000元/平 賣(mài)5000元/平有賺計(jì)算

全新電梯帶裝修建筑價(jià)值去地價(jià)最高價(jià)值4500元/平

按照50年（本應(yīng)按30年計(jì)）的建筑壽命折舊 每年折舊2%

金穗大廈已經(jīng)15年樓齡 折舊30%

現(xiàn)在建筑物每平米價(jià)值

4500*70%=3150元/平

四、投資價(jià)值

金穗大廈平均租金27元/平左右

這套房每月可以租得3000元左右

年租金36000元  相對(duì)于120萬(wàn) 年回報(bào)率3%

而銀行長(zhǎng)期存款利率是3.6% 理財(cái)產(chǎn)品更加不止

還不計(jì)算你的貸款利息 遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于出租回報(bào)

這是什么概念 相當(dāng)于你租房在這里住

然后120萬(wàn)錢(qián)存銀行 你還有賺

第二、無(wú)形的得

一、交通優(yōu)勢(shì) 一流

天河核心 毗鄰越秀

在廣州大道、天河路、環(huán)市東路三大主干道的黃金交界

10分鐘內(nèi)坐擁一號(hào)、三號(hào)、五號(hào)三條地鐵

BRT就在門(mén)口 公交線路無(wú)數(shù)


補(bǔ)充：

樓主買(mǎi)得起100萬(wàn)出頭的房子
按照貸款7成20年計(jì)算
月供需要4000以上
則家庭月收入在10000左右偏上
按12000元/月計(jì) 則夫妻平均6000元/月
按20天工作日每周5工作日每工作日8小時(shí)計(jì)算
每人每小時(shí)工作回報(bào)大約38元

9000元/平左右的價(jià)格
目前似乎可以買(mǎi)到東湖映月之類的郊盤(pán)

從東湖映月到體育中心站乘坐出租車(chē)：共行駛15.6公里，費(fèi)用45元

坐公車(chē)的話

1.從東湖映月小區(qū)走約170米到東平路站(廣從一路)坐從化客運(yùn)站-芳村客運(yùn)站專線(無(wú)站牌,揚(yáng)手才停,下車(chē)先通知)到廣園新村站1下,到馬路對(duì)面的廣園新村站轉(zhuǎn)乘810路(坐10站)、540路(坐12站)、高峰快線4(坐5站)到體育中心站1下.

2.從東湖映月小區(qū)走約170米到東平路站(廣從一路)坐從化客運(yùn)站-芳村客運(yùn)站專線(無(wú)站牌,揚(yáng)手才停,下車(chē)先通知)到黃石東路口站1轉(zhuǎn)乘245路(坐18站)到體育中心站1下.

可見(jiàn)打的的話路費(fèi)價(jià)值45元 來(lái)回是90元（夫妻同車(chē)）
按照半個(gè)小時(shí)計(jì)算 家庭每小時(shí)價(jià)值為38元 兩人來(lái)回合計(jì)兩個(gè)小時(shí)76元
合計(jì)交通總價(jià)值166元

要不就先坐區(qū)際中巴再轉(zhuǎn)18站公交車(chē) 樂(lè)觀預(yù)計(jì)也要1個(gè)小時(shí)以上
一個(gè)小時(shí)按照樓主家庭每小時(shí)價(jià)值為38元 兩人來(lái)回合計(jì)四個(gè)小時(shí)152元
加上中巴和公車(chē)的費(fèi)用 來(lái)回也在2人*2程*（2公車(chē)+4中巴）=24元
合計(jì)交通總價(jià)值176元

打的和公車(chē)平均按照170元 每工作日計(jì)
每月20個(gè)工作日交通總價(jià)值3400元

還沒(méi)統(tǒng)計(jì)來(lái)回奔波耗時(shí)對(duì)照顧家庭的影響

樓主如果買(mǎi)在金穗大廈
走路上班 節(jié)省時(shí)間 路費(fèi) 利于照顧家庭

每月無(wú)形的得相當(dāng)于3400元有多
每年4萬(wàn)  30年就是120萬(wàn)


二、生活便利 不錯(cuò)

此單位位于購(gòu)書(shū)中心附近，是廣州現(xiàn)時(shí)的商務(wù)中心地段

緊臨天河城，正佳廣場(chǎng)，維多利廣場(chǎng)，萬(wàn)佳超市，百佳超市，蘇寧國(guó)美電器......等等

10分鐘生活圈,非常便利

三、子女上學(xué) 尚可

幼兒園：天強(qiáng)藝術(shù)幼兒園 名雅苑幼兒園

小    學(xué)：體育西小學(xué) 華成小學(xué)

中    學(xué)：天榮中學(xué)

第三、有形的失

一、小區(qū)素質(zhì)

單體樓，三梯九戶，大戶型居多

大部分單位住改商，出入人流較為復(fù)雜

居住氛圍不濃

二、樓宇狀態(tài)

15年樓齡：正常電梯可以用15年左右，商用電梯低于10年，電梯隨時(shí)可能要更換大修。目前維修基金20萬(wàn)左右，本來(lái)此次更換供電設(shè)備需要200萬(wàn)左右，310戶，戶均需要再拿6000元。

水浸問(wèn)題：在上次暴雨后，他們立即著手在小區(qū)后的沙河涌邊砌起1米多高的防水墻。上兩次水淹車(chē)庫(kù)、電房，主要是旁邊那條河涌水面越過(guò)河堤涌進(jìn)來(lái)。以后就不怕了。

供電問(wèn)題：目前仍然不能使用空調(diào)、冰箱等大功率電器，電梯也是臨電支撐。不過(guò)新電房正動(dòng)工修建。按目前進(jìn)度，約半個(gè)月后電房就能建好，再花兩三天架設(shè)設(shè)備，到8月底，金穗大廈就可以恢復(fù)正常供電了。

電梯問(wèn)題：目前三臺(tái)電梯開(kāi)了兩臺(tái)。

三、物業(yè)質(zhì)量

未夠五年，稅費(fèi)很高

東北向的話不面高架，不會(huì)很吵

而且景觀不錯(cuò)，天河北CBD，體育中心，東站廣場(chǎng)，甚至白云山

完全沒(méi)裝修，跟買(mǎi)毛坯房沒(méi)分別，裝修費(fèi)高，但也可以做到煥然一新。

大廳旁有不能拆除的一條大柱，適當(dāng)設(shè)計(jì)，應(yīng)該可以掩飾。

第四、無(wú)形的失

一、生活隱患

人流復(fù)雜，人車(chē)混行，樓下商戶（足療？）住戶混行

安全（包括盜竊、火災(zāi)、電壓水壓）隱患比較大

二、人身隱患

電梯恢復(fù)完全正常前，發(fā)生過(guò)停梯被困的事故

       7月7日上午8時(shí)許，整棟大廈突然斷電，兩部運(yùn)行中的電梯停駛。保安發(fā)現(xiàn)情況后，一邊通知工程部門(mén)檢修，一邊派人開(kāi)門(mén)救人。

　　由于停電，監(jiān)控畫(huà)面也無(wú)法查出兩部電梯停在哪個(gè)樓層，他們只得爬樓梯逐層搜索，最后發(fā)現(xiàn)兩部電梯分別卡在4樓和6樓?！耙徊侩娞堇锢Я藘扇?，另一部困了八九人，救出來(lái)的時(shí)候，每個(gè)人的衣服都給汗水濕透了。”小黃說(shuō)，被困人員都是到大廈上班的年輕人，除受到驚嚇外，沒(méi)出現(xiàn)身體不適。

　　事后，物管組織人員巡查發(fā)現(xiàn)，事發(fā)前不久，大廈內(nèi)有不少住戶和入駐公司開(kāi)啟了空調(diào)，而引發(fā)“電梯驚魂”。






剛發(fā)現(xiàn)被推薦上首頁(yè)頭條

接到一些網(wǎng)友的短信

問(wèn)我他們關(guān)注的房產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值的問(wèn)題

在這里一并回復(fù)

鑒于個(gè)人精力和閱歷有限

無(wú)從知曉廣州大大小小那么多樓盤(pán)的詳細(xì)情況

在這里只是拋磚引玉 提出一個(gè)估值的思路和方法

僅供大家參考 如果你也有關(guān)注房產(chǎn)需要對(duì)其進(jìn)行估值

可以參照我的 和 網(wǎng)上別人的 思路和方法

來(lái)自行分析 一套房子幾十萬(wàn) 上百萬(wàn) 幾百萬(wàn)

值得你花心思去研究 去掂量

我寫(xiě)這些 也不代表我認(rèn)可當(dāng)前的房?jī)r(jià)

只是作為對(duì)具體物業(yè)價(jià)格的評(píng)估方法而已





[ 本帖最后由 我的公積金 于 2010-8-13 14:08 編輯 ]

寶貝的爸爸

論文?。屔嘲l(fā)再看！

寶貝的爸爸

論文都沒(méi)人看沒(méi)人回？難得我占了個(gè)好位置

好綠鮮

哎，你們。。。。

坐山觀海

真正的見(jiàn)識(shí)了gjj！

果果愛(ài)我

強(qiáng)呀！

大番著。糕糕

多謝了,分析得很好,給我一種感覺(jué)是樓主好像親身去看過(guò)一樣,跟我前兩天去看的情況一模一樣,實(shí)在....樓主,謝謝你了!

大番著。糕糕

媽網(wǎng)的能人真不少!

ZQC1975

樓主分析精辟入里，實(shí)在是不可多得的人才?。?br />

liyifan

如果我買(mǎi)房糾結(jié)的時(shí)候，有人肯這么用心給意見(jiàn)，無(wú)論意見(jiàn)采納與否，我都會(huì)非常感謝的，而不是冷嘲熱諷。

liyifan

其實(shí)LZ已經(jīng)把買(mǎi)房要考慮的因素基本考慮進(jìn)去了，而且能量化的也量化出來(lái)了，剩下的就是個(gè)人對(duì)于無(wú)形這部分的得失看重和取舍的權(quán)重比例了。

愛(ài)生活愛(ài)陽(yáng)光

表?yè)P(yáng)一下樓主

滾雪球

對(duì)樓主的專業(yè)精神和熱心腸佩服得五體投地！?。?br />
堅(jiān)決頂樓主?。?！

liyifan

以LZ的意見(jiàn)，買(mǎi)不買(mǎi)是一說(shuō)
這個(gè)房子侃到8300比較符合價(jià)值咯？
若是真有40方賣(mài)40W的單位倒是很有投資價(jià)值

53314627

不錯(cuò) 支持一下
終于看到詳盡的分析，建議，意見(jiàn)之類的
而不是大篇幅的轉(zhuǎn)帖
贊一個(gè)

滾雪球

樓主，偶承認(rèn)，以前把你當(dāng)做粘貼黨是偶錯(cuò)了，
樓主也有極強(qiáng)的原創(chuàng)功力?。。?br/>

寶貝的爸爸

   

原帖由 liyifan 于 2010-8-12 08:20 發(fā)表
如果我買(mǎi)房糾結(jié)的時(shí)候，有人肯這么用心給意見(jiàn)，無(wú)論意見(jiàn)采納與否，我都會(huì)非常感謝的，而不是冷嘲熱諷。

恩，這篇文還是不錯(cuò)的，值得支持。我看GJJ發(fā)過(guò)那么多篇東西，最好就是這篇了。

送花

小笨豬~~~

難得的來(lái)頂一下公積金先生，以前怎么沒(méi)見(jiàn)公先生有如此好文啊。

我的公積金

補(bǔ)充：


第二、無(wú)形的得

一、交通優(yōu)勢(shì) 一流


樓主買(mǎi)得起100萬(wàn)出頭的房子
按照貸款7成20年計(jì)算
月供需要4000以上
則家庭月收入在10000左右偏上
按12000元/月計(jì) 則夫妻平均6000元/月
按20天工作日每周5工作日每工作日8小時(shí)計(jì)算
每人每小時(shí)工作回報(bào)大約38元

9000元/平左右的價(jià)格
目前似乎可以買(mǎi)到東湖映月之類的郊盤(pán)

從東湖映月到體育中心站乘坐出租車(chē)：共行駛15.6公里，費(fèi)用45元

坐公車(chē)的話

1.從東湖映月小區(qū)走約170米到東平路站(廣從一路)坐從化客運(yùn)站-芳村客運(yùn)站專線(無(wú)站牌,揚(yáng)手才停,下車(chē)先通知)到廣園新村站1下,到馬路對(duì)面的廣園新村站轉(zhuǎn)乘810路(坐10站)、540路(坐12站)、高峰快線4(坐5站)到體育中心站1下.

2.從東湖映月小區(qū)走約170米到東平路站(廣從一路)坐從化客運(yùn)站-芳村客運(yùn)站專線(無(wú)站牌,揚(yáng)手才停,下車(chē)先通知)到黃石東路口站1轉(zhuǎn)乘245路(坐18站)到體育中心站1下.


可見(jiàn)打的的話路費(fèi)價(jià)值45元 來(lái)回是90元（夫妻同車(chē)）
按照半個(gè)小時(shí)計(jì)算 家庭每小時(shí)價(jià)值為38元 兩人來(lái)回合計(jì)兩個(gè)小時(shí)76元
合計(jì)交通總價(jià)值166元

要不就先坐區(qū)際中巴再轉(zhuǎn)18站公交車(chē) 樂(lè)觀預(yù)計(jì)也要1個(gè)小時(shí)以上
一個(gè)小時(shí)按照樓主家庭每小時(shí)價(jià)值為38元 兩人來(lái)回合計(jì)四個(gè)小時(shí)152元
加上中巴和公車(chē)的費(fèi)用 來(lái)回也在2人*2程*（2公車(chē)+4中巴）=24元
合計(jì)交通總價(jià)值176元

打的和公車(chē)平均按照170元 每工作日計(jì)
每月20個(gè)工作日交通總價(jià)值3400元

還沒(méi)統(tǒng)計(jì)來(lái)回奔波耗時(shí)對(duì)照顧家庭的影響

樓主如果買(mǎi)在金穗大廈
走路上班 節(jié)省時(shí)間 路費(fèi) 利于照顧家庭

每月無(wú)形的得相當(dāng)于3400元有多
每年4萬(wàn)  30年就是120萬(wàn)

liyifan

郊區(qū)和市區(qū)從來(lái)就是方便與環(huán)境之間的取舍