本帖最后由 qyjeny 于 2013-11-30 17:09 編輯
二手房交易流程
一、看房： 1.房屋： (1)看綠化 (2)看結(jié)構(gòu)及布局 (3)看價格 (4)看日照 (5)看通風 (6)看隔音 (7)看私密性 (8)看面積 2．小區(qū)： (1)物業(yè)管理 (2)環(huán)境 (3)配套 (4)地理位置 (5)升值空間 3.歷史： 1.業(yè)主出售原因 2.房屋以往經(jīng)歷
二、查冊（1工作日） 查冊就是以房地產(chǎn)的地址、地號、房地產(chǎn)證登記案號、房地產(chǎn)證號之中的任一條件為索引，來查證房地產(chǎn)的權(quán)屬狀況。通過查冊，你可以獲取房地產(chǎn)的權(quán)屬人、面積、結(jié)構(gòu)、有否違章、有否被抵押、有否被查封等情況的書面證明材料。目前各房管局公開房屋信息給市民查詢二手樓房產(chǎn)情況，可以持身份證到房地產(chǎn)檔案館查閱。 查冊資料： (1)身份證 (2)地產(chǎn)的地址、地號、房地產(chǎn)證登記案號、房地產(chǎn)證號 查冊費用： (1)產(chǎn)權(quán)基本情況 30元 (2)抵押登記情況 40元 (3)查封情況 30元 注意事項：有抵押需要贖契或轉(zhuǎn)按揭才能過戶，有查封必需解封過能過戶。
三、簽三方合同和網(wǎng)簽合同（1工作日）： 依據(jù)相關(guān)規(guī)定以及業(yè)務(wù)實踐，二手房買賣合同中必須具備以下內(nèi)容： 1.當事人：產(chǎn)權(quán)人、名稱、姓名、聯(lián)系地址、具體情況應(yīng)確保真實準確。 2.標的：在房屋買賣合同中標的就是房屋。房屋的位置、產(chǎn)權(quán)歸屬、面積、結(jié)構(gòu)、格局、裝修、質(zhì)量及附屬設(shè)施等；房屋的物業(yè)管理費用及其他交費狀況和房屋相關(guān)文書資料的移交。 3.價款：是合同中最重要的條款。在合同中主要寫明總價款、付款方式、付款條件、如何申請按揭貸款、定金、尾款等。雙方還要明確按國家規(guī)定繳交各自應(yīng)當繳交的稅費和雜費；如果雙方另有約定，則應(yīng)當在合同中明確這一約定。 4.履行期限、地點、方式：合同中應(yīng)寫明合同簽訂的期限、支付價款的期限、交付房屋的期限等。交房時間、條件、辦理相關(guān)手續(xù)的過程亦應(yīng)在合同中明確寫明。支付樓款的方式，付款是一次付清或分期交付以及繳納定金的時間、數(shù)額、分期付款的步驟、時間和數(shù)額等。 5.違約責任和解決爭議的方式：明確雙方當事人不履行自己在合同中約定的義務(wù)時，所需承擔的責任。明確約定解決爭議的方式是采用仲裁還是訴訟。 6.合同生效、中止、終止或解除條款：雙方在此約定合同生效或失效時間；生效或失效條件；合同中止、終止或解除條款。 7.合同的變更與轉(zhuǎn)讓。 8.附件：說明本合同有哪些附件、附件的效力等；以及還需簽訂有關(guān)的補充協(xié)議的約定。 注意事項：合同約定主要 產(chǎn)權(quán)；樓價；定金；付款方式；付款條件；履行期限；交樓時間；辦理相關(guān)手續(xù)時間；違約方式；違約責任等；
四、評估（1工作日）： 房屋交易除要交買賣合同之外，銀行指定評估公司對房地產(chǎn)的估價，進行銀行貸款權(quán)利價值評估審批；銀行評估目前情況基本與市場交易價持平，部分地方高于市場交易價。 注意事項：評估價影響銀行貸款金額，如評估價低于成交價，貸款以評估價來計算貸款金額。
五、簽房屋申請貸款合同（1工作日）： 貸款是指:貸款人向借款人發(fā)放相當于房屋轉(zhuǎn)讓總價一定比率的款項用于購買房地產(chǎn)。 房屋貸款又稱房地產(chǎn)抵押貸款。一般是指購房人在與賣方簽訂房地產(chǎn)買賣合同，并支付首期購房款后，再將所購房地產(chǎn)及相關(guān)權(quán)益抵押給銀行，由銀行向購房人提供貸款，作為購房人除首期款以外的購房款。如購房人不能按約定償還貸款，銀行有權(quán)就抵押的房地產(chǎn)優(yōu)先受償。購房人與銀行就房地產(chǎn)按揭所簽訂的合同稱為《房地產(chǎn)按揭合同》。 銀行一般不對個人辦理貸款，需要通過專業(yè)的房地產(chǎn)擔保公司來辦理向貸款銀行填報房屋抵押貸款的申請表，并提供合法文件如身份證、收入證明、房屋買賣合同、擔保書等所規(guī)定必須提交的證明文件，貸款銀行經(jīng)過審查合格，向購房者承諾貸款，并根據(jù)購房者提供的房屋買賣合同和銀行與購房者所訂立的抵押貸款合同，辦理房地產(chǎn)抵押登記和公證，銀行在合同規(guī)定的期限內(nèi)把所貸出的資金直接劃入售房者在該行的帳戶上。 注意事項：利率、浮動、還款期、還款方式、還款月供額等；雙方備齊資料才能遞交銀行申請貸款。
房屋按揭貸款分類： 1.商業(yè)貸款（7~10工作日審批）： 個人商業(yè)用房貸款是指貸款商業(yè)銀行或住房儲蓄銀行向購買自營性商業(yè)用房或自用普通居住用房的個人發(fā)放的貸款；借款人將所購房產(chǎn)抵押給銀行作為按期償還貸款的擔保。 商業(yè)貸款資料： 賣方： (1)身份證（夫妻雙方） (2)房產(chǎn)證 (3)戶口本（夫妻雙方） (4)婚姻證明 (5)銀行收款賬號 買方： (1)身份證（夫妻雙方） (2)戶口本（夫妻雙方） (3)婚姻證明 (4)收入證明（一般大于供樓額2倍以上） (5)銀行流水（至少近半年的存折進出狀況；每月進出大于供樓額2倍以上） (6)供樓存折或卡 (8)廣州市房屋套數(shù)查冊證明 商業(yè)貸款費用： 按揭手續(xù)費：貸款額x1%(具體按各按揭公司收費) 轉(zhuǎn)按揭手續(xù)費：1200元/單（辦理轉(zhuǎn)按揭才收取,具體按各按揭公司收費） 注意事項：樓齡加借款期限不能超過30年；貸款成數(shù)不得超過房價七成；利息較高；選擇性大；流程快。
2.公積金貸款（10~15工作日審批） 個人公積金貸款是指以住房公積金為來源，公積金管理中心為本市住房公積金個人購房提供貸款，公積金貸款業(yè)務(wù)由市公積金中心委托本市商業(yè)銀行承辦，向參加住房公積金制度的職工發(fā)放的用于購買住房的購房按揭貸款且借款人購買的房屋僅限于本市國有土地上具有所有權(quán)的居住住房；但公積金貸款的借款人必須提供貸款人認可的擔保。 公積金貸款資料： 賣方： (1)身份證（夫妻雙方） (2)房產(chǎn)證 (3)戶口本（夫妻雙方） (4)婚姻證明 (5)銀行收款賬號 買方： (1)身份證（夫妻雙方） (2)戶口本（夫妻雙方） (3)收入證明（一般大于供樓額2倍以上） (4)婚姻證明 (5)銀行流水（至少近半年的存折進出狀況；每月進出大于供樓額2倍以上） (6)供樓存折或卡 (7)非廣州市戶口提供一年以上社保證明或納稅證明 (8)廣州市房屋套數(shù)查冊證明 (9)公積卡或存折 (10)公積金繳存明細表 公積金貸款費用： 按揭手續(xù)費：貸款額x1.0%(具體按各按揭公司收費) 保險費：貸款額×0.1%×按揭年限×折扣 注意事項：借款期限不能超過20年；貸款成數(shù)不得超過房價七成(首次購買房產(chǎn)小于90平方純公積金貸款優(yōu)質(zhì)客戶可以申請8成)公積金個人最高貸款額度為50萬元，兩個人以上共同購買空賣空同一住房最高貸款額度不得超過80萬元；公積金貸款流程慢，利息低。
3.組合式貸款（商業(yè)+公積金貸款）（10~15工作日審批） 指借款人在購房時同時申請了商業(yè)貸款和公積金貸款；在借款人在購房時申請公積金貸款的額度滿足不了借款人應(yīng)該向銀行的借款額度時，其差額部分貸款選用商業(yè)貸款的方式。 組合式貸款資料： 賣方： (1)身份證（夫妻雙方） (2)房產(chǎn)證 (3)戶口本（夫妻雙方） (4)婚姻證明 (5)銀行收款賬號 買方： (1)身份證（夫妻雙方） (2)戶口本（夫妻雙方） (3)收入證明（一般大于供樓額2倍以上） (4)婚姻證明 (5)銀行流水（至少近半年的存折進出狀況；每月進出大于供樓額2倍以上） (6)供樓存折或卡 (7)非廣州市戶口提供一年以上社保證明或納稅證明 (8)廣州市房屋套數(shù)查冊證明 (9)公積卡或存折 (10)公積金繳存明細表 組合貸款貸款費用： 按揭手續(xù)費：貸款額x1%(具體按各按揭公司收費) 保險費：個人公積金貸款的保險計算公式=貸款額×0．2‰×年限 貸款50萬保險費2000；提前還款可以申請退部分。 注意事項：借款期限不能超過20年；貸款成數(shù)不得超過房價七成；公積金貸款流程慢，利息低。
六、銀行同意貸款通知書（按第五條貸種類審批通過1工作日出同貸書） 銀行內(nèi)部各級對申貸人審核后會二手房按揭貸款審批書，寫明同意貸款的金額、期限、利率。 注意事項：部分銀行同貸書上不寫貸款利率，以放款時利率執(zhí)行；除同貸書同意貸款金額剩余是首期款。
七、遞件（1工作日） 產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移申請，是指買賣雙方提供資料遞交房地產(chǎn)交易所審核，審核成功領(lǐng)取回執(zhí)。 遞件需要準備的材料： 三方遞件前打印網(wǎng)簽合同；
賣方： 1、身份證（夫妻雙方）； 2、房產(chǎn)證； 3、戶口本； 4、婚姻證明；
買方： 1、身份證（夫妻雙方）； 2、戶口本（夫妻雙方） 3、婚姻證明； 5、非廣州市戶口提供一年以上社保證明或納稅證明 注意事項：一般情況下產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移申請審核成功領(lǐng)取回執(zhí)。雙方到各稅窗問稅后，業(yè)主房產(chǎn)證原件和資料遞件時都收了，按合同約定遞件成功時交首期樓款，業(yè)主要求就要交首期款了;目前房管局要求最好使用銀行資金托管。
八、繳稅過戶（1工作日）： 遞件申請審核成功領(lǐng)取回執(zhí)，國家需要繳稅費房屋才能過戶。 房管局繳交稅種如下： 1.契稅： a)管局報批價x1% 首次購房面積90平方以下（需提供戶口所在房屋套數(shù)查冊證明）； b)管局報批價x1.5% 首次購房面積90平方以上144平方以下（需提供戶口所在房屋套數(shù)查冊證明）； c)管局報批價x3% 二次以上購房或購房面積144平方以上； 2.個人所得稅：管局報批價x1% 房產(chǎn)證業(yè)主滿5年且業(yè)主唯一一套物業(yè)免征； 3.營業(yè)稅：管局報批價x5.6% 房產(chǎn)證滿5年免征； 4.土地交易服務(wù)費：房產(chǎn)證建筑面積x6元/㎡； 5.產(chǎn)權(quán)登記費：個人產(chǎn)權(quán)50元二個人產(chǎn)權(quán)80元； 注意事項：繳完全部稅費后換取契稅完稅證及購房票票后過戶；換取出新證回執(zhí)。
九、出新證（7工作日）：
經(jīng)過網(wǎng)簽、交易遞件、完稅過戶、辦理二手房轉(zhuǎn)移登記后房產(chǎn)交易登記中心出新房產(chǎn)證.
十、歸檔（5工作日）：
交易登記部門把檔案送達市房地產(chǎn)檔案館歸檔，歸檔完畢并提供檔案利用。
十一、入押（1工作日）:
房地產(chǎn)抵押登記指房地產(chǎn)及相關(guān)權(quán)益以一定權(quán)利價值抵押給銀行，銀行及借款人關(guān)系設(shè)立后提供相關(guān)資料向房地產(chǎn)登記機關(guān)辦理房地產(chǎn)其他權(quán)利的登記。 抵押登記費用：抵押登記費80元/套。
十二、出押（7工作日）:
出押指房地產(chǎn)抵押登記后出房地產(chǎn)他項權(quán)證。 l他項權(quán)利術(shù)語解釋：房產(chǎn)的他項權(quán)是指除產(chǎn)權(quán)人及共有權(quán)人以外的其他團體對該房產(chǎn)涉及的權(quán)利，通常是指抵押權(quán)利，他項權(quán)證由他項權(quán)人持有。一般房產(chǎn)購買時，選擇按揭貸款時，在房屋所有權(quán)證書中，會有他項權(quán)利內(nèi)容記載，載明他項權(quán)利人、權(quán)利種類(抵押權(quán))、權(quán)利范圍(他項權(quán)利的房屋范圍)、權(quán)利價值(他項權(quán)利的契載價格)、權(quán)利存續(xù)期間(契載期限)、注銷日期(他項權(quán)利消失的日期)，并且在他項權(quán)證書也注明這些內(nèi)容。根據(jù)擔保法，房產(chǎn)設(shè)有抵押，即他項權(quán)證未注銷，該房產(chǎn)處置權(quán)受到限制，未經(jīng)抵押權(quán)人同意不得進行合法交易，不能辦理產(chǎn)權(quán)過戶等相關(guān)手續(xù)。
十三、公積金放款審批（10~15工作日） 公積金管理中心根據(jù)購房者提供的銀行與購房者所訂立的抵押貸款合同進行審批放款（商業(yè)貸款不需要公積金放款審批）。
十四、放款（1~3工作日）： 據(jù)購房者提供的房屋買賣合同和銀行與購房者所訂立的抵押貸款合同，辦理房地產(chǎn)抵押登記出房地產(chǎn)他項權(quán)證，把所貸出的資金直接劃入售房者在指定該行的帳戶上。 注意事項：目前銀行額度不足會適當推遲放款，推遲時間具體看各銀行額度情況；公積金不受銀行額度影響。
十五、收樓（1工作日）： 賣買雙方交接房屋；包括合約附帶家私家電維修基金等；辦理附屬房屋包括有水費，電費，煤氣有線電視，管理費過戶及銀行劃扣帳號變更及費用結(jié)算。 注意事項：水費，電費，煤氣有線電視，管理費等費用核實繳清。
七、遞件 八、繳稅過戶 十一、入押 可以一并辦理。
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發(fā)表于 2011-11-23 18:40
好貼
要收藏。謝謝LZ！
