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新政公寓有利好嗎？具體怎么樣？
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房企切入商住市場(chǎng)：調(diào)控后另謀發(fā)展機(jī)遇？
2016-10-22 08:08 21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道(廣州)
??商住公寓市場(chǎng)或正在醞釀新一輪行情，而這與房企正在此布局直接相關(guān)。

??今年9月，多家公寓平臺(tái)發(fā)生戰(zhàn)略轉(zhuǎn)變，或多平臺(tái)聯(lián)手布局短租，或與開(kāi)發(fā)商合作，錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)。

??今年10月調(diào)控加強(qiáng)之前，酒店式公寓經(jīng)歷了一波量?jī)r(jià)齊升行情，以上海為例，“3·25”新政之后的酒店式公寓產(chǎn)品單價(jià)幾乎翻番，存在去庫(kù)存壓力的同時(shí)，漲價(jià)壓力凸顯。

??房企對(duì)公寓產(chǎn)品的介入，是市場(chǎng)變化的最直接表現(xiàn)。中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)顯示，10月17日至10月20日，上海市住宅和酒店式公寓的市場(chǎng)新增供應(yīng)均為0。而今年以來(lái)，這種情況只出現(xiàn)在3月份的一周。

??“隨著滬六條執(zhí)行措施陸續(xù)到位，市場(chǎng)心態(tài)發(fā)生扭轉(zhuǎn)，預(yù)售證審核嚴(yán)格了?！?上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦指出，企業(yè)面對(duì)相對(duì)走向緩和的樓市，會(huì)開(kāi)始嘗試不同的方法去庫(kù)存，但真正實(shí)現(xiàn)持有經(jīng)營(yíng)，從經(jīng)營(yíng)能力與資金流上仍有難度。

??房企探索商住產(chǎn)品

??今年9月11日，攜程旅行網(wǎng)與綠地集團(tuán)旗下綠地香港達(dá)成戰(zhàn)略合作，雙方將以綠地在上海的“綠地·海岸城”項(xiàng)目為依托，共同開(kāi)發(fā)民宿市場(chǎng)。萬(wàn)科、綠都地產(chǎn)等房企也紛紛瞄準(zhǔn)商住公寓市場(chǎng)，主要進(jìn)行公寓出租或打造民宿群。

??這都是房企在市場(chǎng)環(huán)境變化過(guò)程中的多元化探索。

??來(lái)自上海中原地產(chǎn)研究中心的數(shù)據(jù)顯示，樓市調(diào)控后，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)成交面積大減、均價(jià)也有所下調(diào)。10月以來(lái)截至20日，上海酒店式公寓成交5.7萬(wàn)平方米，均價(jià)24196元/平方米；9月成交17.6萬(wàn)平方米，均價(jià)24562元/平方米。住宅也表現(xiàn)出了成交下滑趨勢(shì)。10月以來(lái)截至20日，上海住宅成交面積55.1萬(wàn)平方米，均價(jià)42887元/平方米；9月成交面積103.8萬(wàn)平方米，均價(jià)45174元/平方米。

??但其實(shí)目前而言，這類(lèi)公寓產(chǎn)品受市場(chǎng)影響同樣較大，去化率并不高。

??例如“綠地·海岸城”項(xiàng)目位于浦東新區(qū)，在2016年6月推出211戶loft房源以及19棟獨(dú)棟商業(yè)樓。歷史數(shù)據(jù)顯示，今年6月該項(xiàng)目成交面積9572平方米，7月成交面積驟降至1108平方米，8月也僅成交731平方米。到了9月，該項(xiàng)目成交的全為70平方米以下戶型，僅成交4套，成交價(jià)格也降至2萬(wàn)元/平方米以下。

??由于上海市中心目前商住項(xiàng)目幾乎已沒(méi)有在售，綠地海岸城也就可以作為當(dāng)前樓市環(huán)境下，這類(lèi)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的一個(gè)表現(xiàn)形式。

??分析指出，房企的此類(lèi)商業(yè)儲(chǔ)備地或者商業(yè)項(xiàng)目，如果能尋求一個(gè)比較成功的商業(yè)運(yùn)作模式，在調(diào)控當(dāng)下不失為一個(gè)發(fā)展契機(jī)?！爱?dāng)前商業(yè)項(xiàng)目遇到去庫(kù)存問(wèn)題，而且因?yàn)閷?shí)體經(jīng)濟(jì)沒(méi)有走強(qiáng)跡象，所以要快速實(shí)現(xiàn)去庫(kù)存也不現(xiàn)實(shí)?！北R文曦表示。

??資金紛紛涌入

??酒店式公寓市場(chǎng)這一波多元運(yùn)營(yíng)行情的醞釀，也是基于資金的進(jìn)入。

??魔方金服一份研報(bào)指出，平臺(tái)間合作可有效整合流量、房源、服務(wù)等資源。整體來(lái)看，公寓行業(yè)有越來(lái)越多大“玩家”進(jìn)場(chǎng)，大部分選擇和現(xiàn)有成熟公寓品牌聯(lián)手，快速布局；隨著行業(yè)發(fā)展逐步走向正規(guī)，預(yù)計(jì)不久的未來(lái)國(guó)家針對(duì)公寓相關(guān)行業(yè)的規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)也會(huì)盡快出臺(tái)。

??也開(kāi)始有此類(lèi)公司得到更多資本關(guān)注。

??今年8月，公寓運(yùn)營(yíng)品牌商青年匯正式申請(qǐng)新三板掛牌；7月，翌成創(chuàng)意在新三板募集資金6750萬(wàn)元。9月7日，公寓服務(wù)平臺(tái)mamahome宣布新加坡CDL（新加坡城市發(fā)展集團(tuán)）戰(zhàn)略入股，完成億元級(jí)A輪融資。據(jù)披露，mamahome由中富投資和易居中國(guó)聯(lián)合創(chuàng)辦，目前運(yùn)營(yíng)管理了約50個(gè)公寓項(xiàng)目，線上平臺(tái)擁有約15萬(wàn)套公寓房源資源。

??跨行業(yè)的資金也正在進(jìn)入公寓領(lǐng)域。日前，商旅公寓平臺(tái)源淶國(guó)際與眾安保險(xiǎn)展開(kāi)合作，眾安保險(xiǎn)就將借此切入高端服務(wù)公寓行業(yè)。

??正因此，上海公寓市場(chǎng)資金的互利循環(huán)正在形成。不少投資客在公寓市場(chǎng)此前銷(xiāo)售暢旺時(shí)出手，此后與公寓運(yùn)營(yíng)管理公司簽訂轉(zhuǎn)租合同，形成公寓出租的二級(jí)市場(chǎng)。而此時(shí)，新的資本看到公寓租金增長(zhǎng)空間，也同樣愿意在一級(jí)市場(chǎng)買(mǎi)入此類(lèi)產(chǎn)品。

??盧文曦指出，隨著國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)從增量市場(chǎng)轉(zhuǎn)變?yōu)榇媪渴袌?chǎng)，很大一部分房源將用來(lái)投資出租，而這個(gè)市場(chǎng)要比傳統(tǒng)酒店大得多，因此公寓也被越來(lái)越多資本所關(guān)注。