LRoger

從2007年5月至今，全國房地產(chǎn)形勢猶如過山車般急劇變化，隨著萬科、保利、合生等上市公司在全國瘋狂地屯房屯地，北京、深圳、廣州、武漢等多個中心城市房價在短短幾個月內(nèi)迅速飆升，這些上市房企所開發(fā)的樓盤也成為各個城市房價領(lǐng)漲的“帶頭大哥”。曾經(jīng)信誓旦旦說“超過25%利潤的項目不做”的萬科，在國內(nèi)多個新開盤項目漲幅都位居同區(qū)域前列。以萬科在北京朝陽公園邊開發(fā)的萬科東第為例，2007年4月，萬科東第銷售均價為16500元/平方米，7月底，萬科東第銷售價格上漲至23000-24000元/平方米，高層部分戶型售價達25000元/平方米，短短幾個月就位居該區(qū)域各在售樓盤房價之首。

　　“天價地”的幕后

　　房價上漲—收益預(yù)期增加—股價上漲—融資大幅增加—瘋狂儲備土地—收益預(yù)期增加—股價上漲—再融資，至此，上市公司在這一輪樓市和股市中實現(xiàn)了雙豐收，高價獲取的土地直接在股市上實現(xiàn)了套現(xiàn)(而不再是通過未來樓盤的銷售)，地產(chǎn)大鱷在不成熟的金融市場上實現(xiàn)數(shù)百億甚至千億資產(chǎn)的增值。至于未來，如果房價持續(xù)上漲自然皆大歡喜，如果房價下跌，風(fēng)險早就轉(zhuǎn)嫁給股民。地產(chǎn)真相大白：房價上漲目的是為了推高股價，股市的融資成為圈地資本，圈地的目的還是為了推高股價，然后股東在高位套現(xiàn)，留下股市和房市一片狼藉。

　　可惜有些非上市房地產(chǎn)公司，跟風(fēng)而上，少了股市套現(xiàn)的手段，也許將搭進身家性命。

　　去年11月，我做客某網(wǎng)站，與北大房地產(chǎn)研究所所長陳國強、中原地產(chǎn)華北區(qū)總經(jīng)理李文杰、國美第一城總經(jīng)理陳云峰等業(yè)內(nèi)知名人士探討房地產(chǎn)走勢的時候，我提出的“3個月內(nèi)樓市拐點必現(xiàn)”的觀點還遭到一致反對。

　　此后，央行第二套房貸新政頒布，銀根緊縮成為2008年宏觀調(diào)控首要手段，土地新政隨之出臺，房地產(chǎn)形勢直轉(zhuǎn)而下。

　　今年第一季度，地產(chǎn)龍頭萬科發(fā)動全國性降價攻勢、掌門人王石公開承認樓市拐點已經(jīng)到來之后，房地產(chǎn)界才陸續(xù)承認樓市拐點已經(jīng)出現(xiàn)，此后，深圳房價一瀉千里，迅速引發(fā)連鎖反應(yīng)。

　　但是，僅憑深圳樓市的價格波動，是難以撼動全國房地產(chǎn)大勢的
資金鏈危局才是降價首要原因？

　　成也蕭何，敗也蕭何。正如筆者預(yù)判，推動房價飆漲的根源在于上市房企的屯地，導(dǎo)致房價下跌的也是房企的屯地帶來的行業(yè)性資金缺口。

　　在今年4月18日筆者公開指出“08年房地產(chǎn)行業(yè)資金缺口1萬億”被各大媒體轉(zhuǎn)為財經(jīng)頭條新聞之后，4月19日、20日、21日地產(chǎn)股連續(xù)暴跌三天。此后，潘石屹公開宣稱行業(yè)資金缺口達到1.5萬億，并拋出“百日劇變”之說，房地產(chǎn)行業(yè)資金缺口成為焦點，地產(chǎn)股持續(xù)暴跌，萬科等龍頭股紛紛“腰斬”，進一步加劇了房地產(chǎn)公司的恐慌。

　　隨著資金鏈危機的曝光，各大房地產(chǎn)公司開始意識到樓市大勢已去，紛紛調(diào)整戰(zhàn)略，加入降價行列。

　　如果沒有因為2007年大勢擴張導(dǎo)致的資金壓力，即便樓市需求下跌，房地產(chǎn)企業(yè)也可以選擇堅持等待樓市復(fù)蘇；然而，資金鏈斷裂的危險迫使開發(fā)商在死亡和降價之中作出一個最簡單的選擇。  

　　需求變化導(dǎo)致成交量萎縮

　　在樓市最火爆的去年8、9月份，我曾經(jīng)說當(dāng)前火爆的樓市需求是一種假相，事實上，樓市需求分成四類：第一是投機，就是我們常說的炒房，短期快進快出；第二是投資，反正錢存在銀行是貶值的，而房價在漲；第三是恐慌性購買，像一些年輕人，剛畢業(yè)無論如何是買不起房的，但害怕以后更買不到房了，于是父母湊錢來幫他們買房；第四是因為結(jié)婚、購買第一套住宅等正常買房。

　　這四種需求里，只有最后一種需求是剛性的，其他都是彈性的，可能短期急劇增長，也可能短期急劇萎縮。其中投機需求對政策是最敏感的，第二套房貸政策一出來，物業(yè)稅一出來，投機泡沫馬上就擠掉了，每次遇到樓市調(diào)整，聞風(fēng)而動的就是投機需求。投資需求對市場反應(yīng)很強烈，如果對市場未來的預(yù)期降低了，如果房價漲得不那么快了，這部分需求就將撤離。

　　而正是這種需求的變化，導(dǎo)致了樓市短短幾個月之內(nèi)，從門庭若市到門可羅雀的戲劇性變化，任憑那些所謂的地產(chǎn)“營銷高手”使盡百般招數(shù)，奈何大勢已去，成交迅速冷卻。以北京為例，今年上半年6個月北京期房住宅成交總量為33231套，比去年的54695套下跌了40%，預(yù)計全年成交量將不超過8萬套，比去年12萬套的成交量少4萬套，而今年供應(yīng)量將比去年只高不低，巨大的成交缺口意味著有一大批項目將面臨無人問津的悲涼境地。

　　在這種形勢下，降價成為刺激需求的唯一選擇。

房價會降但不會一降多年

　　很多開發(fā)商將樓市回暖寄希望于政府出臺救市政策，筆者認為，這種觀點明顯缺乏對中國宏觀經(jīng)濟的了解?？陀^來說，在宏觀經(jīng)濟形勢依然嚴峻、通貨膨脹壓力未減、CPI高位運行之時，貿(mào)然出臺救市措施，不但將導(dǎo)致房價反彈，政府之前銀根緊縮的宏觀調(diào)控政策以及近年為抑制房地產(chǎn)投資過熱和房價暴漲所出臺的所有調(diào)控政策，都將功虧一簣。整體來看，年內(nèi)反通漲依然是政府的首要任務(wù)，銀根緊縮的政策還將持續(xù)。而房價的適度調(diào)整也是政府多年宏觀調(diào)控希望達到的目標。即使出臺一些對房地產(chǎn)行業(yè)的利好消息，也只是政府為了防止房價大幅波動造成的金融風(fēng)險和社會矛盾，而不是為了刺激房價的再度暴漲。

　　我認為，房價會在今年年底走向最低谷。由于傳統(tǒng)的銷售旺季“金九銀十”即將到來，很多開發(fā)商在這個周期的一些回款或?qū)⑹顾麄儼具^這段時間，房價大幅下降難度較大。但是到年底，伴隨著又一波銀行貸款到期、工程款結(jié)算等資金需求的高峰期到來，由于2008年行業(yè)整體銷售狀況極度不佳，房企資金鏈將面臨前所未有的壓力，缺口將遠遠超過上半年，大部分項目必將采取大幅降價的方式回籠資金，因此，今年年底到明年3月，會是中國房價的最低谷。

　　那么，房價是否會如同部分人所認為那樣一降多年？這種可能性幾率極低。一方面，國家的銀根緊縮持續(xù)時間不會過長，否則很容易導(dǎo)致經(jīng)濟的“軟著陸”變成“硬著陸”；第二，目前世界經(jīng)濟正處于全球性通脹周期，貨幣實際購買力在較長時間內(nèi)都將處于較大幅度的貶值過程之中，在這種形勢下，對于缺乏投資渠道的中國百姓，不動產(chǎn)從長遠看依然是最有效的保值升值工具，房產(chǎn)需求將會回暖；第三，經(jīng)歷過這一輪房價和需求波動之后，消費者走向理性的同時，開發(fā)商也將走向理性，在定價和產(chǎn)品設(shè)計上，都將走向務(wù)實，價格泡沫也將大大縮小；第四，由于今年的資金壓力，大部分開發(fā)商被迫減緩開發(fā)節(jié)奏，轉(zhuǎn)而以加速現(xiàn)有產(chǎn)品的周轉(zhuǎn)率為主，2009年后繼供應(yīng)將減少，從而緩解供大于求的壓力。

　　筆者認為，明年3月以后，全國房地產(chǎn)行業(yè)將會有一段時間的溫和穩(wěn)定發(fā)展。當(dāng)然，具體到每一個城市，還需要看不同城市所處的房地產(chǎn)發(fā)展階段，不能一概而論。


來源：中國經(jīng)濟周刊

專心

廣州的房價還算是比較穩(wěn)定的，希望降降吧

LRoger

UP~~~UP~~~

alice_xg

。。。。。。。。。。。。

zzh-1973

   

原帖由 LRoger 于 2008-8-20 15:46 發(fā)表
UP~~~UP~~~

呵呵，喜歡你的這個頂貼專用章哦

臭臭2008

起碼跌一半才合理

滿倉媽媽

起碼跌一半才合理

LRoger

   

原帖由 zzh-1973 于 2008-8-20 18:44 發(fā)表

呵呵，喜歡你的這個頂貼專用章哦

喜歡就好,哈哈

LRoger

繼上半年房地產(chǎn)業(yè)景氣度退回一年前水平后，下半年國房景氣指數(shù)又面臨進一步下滑。昨天，國家統(tǒng)計局公布的報告顯示，自6月國房景氣指數(shù)出現(xiàn)了47個月來的首次同比下滑后，7月國房景氣指數(shù)再度同比回落，且降幅比6月有所放大，已經(jīng)跌破一年線，回到去年4至5月間水平。

　　今年以來，國房景氣指數(shù)逐月回落，至7月已連續(xù)第8個月環(huán)比下跌。7月國房景氣指數(shù)為102.36，環(huán)比回落0.72點，同比回落1.64點，環(huán)比降幅和同比降幅分別比6月高出0.46點和1.09點。本輪回落首次出現(xiàn)在去年12月，在那之前，國房景氣指數(shù)則出現(xiàn)過連續(xù)8個月的環(huán)比攀升。

　　從五大分類指數(shù)來看，房地產(chǎn)開發(fā)投資分類指數(shù)為104.77，環(huán)比回落0.02點，同比上升1.36點。1-7月，全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資15884億元，金額并未出現(xiàn)下滑，同比增長30.9%。其中，住宅完成投資11486億元，同比增長33.7%。

　　資金來源分類指數(shù)為99.28，環(huán)比回落0.91點，同比回落3.36點。1-7月，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實現(xiàn)到位資金22252億元，同比增長19.1%。其中，國內(nèi)貸款為4572億元，同比增長15.7%；利用外資407億元，同比增長22.3%；企業(yè)自籌資金8693億元，同比增長37.3%。業(yè)內(nèi)人士指出，今年以來房企國內(nèi)貸款同比增幅呈下降態(tài)勢，且企業(yè)自籌資金同比增幅遠超貸款增幅，表明在銀根保持緊縮的市場局面下，開發(fā)商通過各種渠道融資及抓緊回籠資金。

　　還有土地開發(fā)面積分類指數(shù)為96.71，環(huán)比上升0.02點，同比下降1.22點。1-7月，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成土地開發(fā)面積1.48億平方米，同比增長4.2%。房屋施工面積分類指數(shù)為105.87，環(huán)比回落0.46點，同比上升0.42點。1-7月，全國房屋施工面積22.29億平方米，同比增長22.5%。其中，住宅施工面積17.67億平方米，同比增長23.9%。

　　商品房空置面積分類指數(shù)則為105.49，環(huán)比回落2.11點，同比回落1.30點。截至7月末，全國商品房空置面積為1.29億平方米，同比增長6.1%。其中，空置商品住宅6538萬平方米，同比增長4.6%；空置辦公樓814萬平方米，同比增長7.7%；空置商業(yè)營業(yè)用房3990萬平方米，同比增長3.6%。

　　“從房地產(chǎn)行業(yè)面臨的宏觀經(jīng)濟環(huán)境來說，目前的形勢不容樂觀。”五合智庫顧問有限公司總經(jīng)理鄒毅認為，國內(nèi)宏觀經(jīng)濟雖然存在保增長和控通脹的結(jié)構(gòu)矛盾，但從緊的局面顯然無法在短期內(nèi)發(fā)生根本性變化，需求的抑制也使開發(fā)商的資金回籠速度放緩。因此，房地產(chǎn)行業(yè)仍將面臨一個資金獲取較為困難、成本較高的市場環(huán)境。

　　6.1%

　　截至7月末，全國商品房空置面積為1.29億平方米，同比增長6.1%


來源：上海證卷報

LRoger

從去年下半年房貸新政實施以來，廣州、深圳等地房價就開始持續(xù)走低。廣州一手住宅價格在去年10月達到11574元/平方米的峰值，之后一直振蕩下滑的趨勢，到今年6月底，廣州一手住宅成交均價已經(jīng)跌倒9569元/平方米，跌幅為21%。而隨著新房價格不斷下探，廣州二手房價也跟著大幅回落。

　　雖然昨天是星期天，但廣州市內(nèi)多家房地產(chǎn)中介門店卻普遍冷冷清清。銷售人員告訴記者，現(xiàn)在廣州二手房房價已經(jīng)降了不少，很多手上有現(xiàn)房的投資客，都在急于降價出手。

　　房地產(chǎn)中介銷售人員說：“之前最高賣到一萬四一平方米，現(xiàn)在一萬零幾或者九千多都有單位放盤出來”即便一些二手樓盤地處市中心黃金地段，但每平方米樓價很多也跌破了萬元。

　　某房地產(chǎn)中介研究部經(jīng)理周峰說：“受一手樓價的影響，二手樓也有一定的價格回調(diào)，比去年十月、十一月的高峰期(房價)下降了8%到12%”。

　　有關(guān)統(tǒng)計顯示，8月中上旬，廣州二手房成交量比7月份少了近一成。業(yè)內(nèi)人士認為，今年十一黃金周期間，廣州將會有3.8萬到4.2萬套新房推出，房地產(chǎn)市場競爭將更加激烈，二手房降價幅度可能會更大。


來源：央視國際

LRoger

沒人頂點呀

LRoger

有沒有哪位JM住江燕路 海富花園呀?最近看到那邊有比較二手房信息,不知這小區(qū)如何?

黑蓮蓉

十區(qū)均價在8000元／平方米才算合理。



講這句話的人基本上屬于沒腦子的！

alice_xg

降到05年水平就買

LRoger

   

原帖由 alice_xg 于 2008-8-21 14:54 發(fā)表
降到05年水平就買

不太記得05年的水平了

我的太陽紅彤彤

偶不會忘記，一心等著昨日重現(xiàn)。

LRoger

買二手房是“專業(yè)活”，請讀防詐“完全手冊”
新華網(wǎng)沈陽12月3日專電 (楊琳 陳光明)想讓自家通暖氣，還得為別人欠下的取暖費“埋單”。買了這樣的二手房，真讓人上火。記者從鞍山的幾家房屋中介機構(gòu)了解到，目前，因欠取暖費引起的二手房交易糾紛正在逐漸增加，就此，記者采訪了專業(yè)人士。如果不想被“忽悠”，在買二手房前，千萬別忘了請業(yè)內(nèi)人士給要買的房子把把脈。
欠不欠取暖費，口說無憑

癥狀：買二手房時，賣主一再保證不欠取暖費，也簽了合同，等到交取暖費時才知道取暖費欠了好幾年，要想通暖氣，必須把欠費補齊。此時再找賣主理論，別說找不到人，就是找到人也要不來錢。
診斷：鞍山市某房屋中介公司王經(jīng)理介紹，目前，辦理房屋產(chǎn)權(quán)證更名無需出示不欠取暖費的證明，這樣方便了二手房交易，但因取暖費引發(fā)的糾紛也多起來，尤其是趕上賣房單位欠取暖費就更麻煩。如果打官司，為了幾千元錢覺得不值，這種情況下，買方通常只能自認倒霉。
處方：王經(jīng)理介紹，在付房款之前，應(yīng)親自到房屋的供暖單位仔細查詢該房屋是否欠取暖費，如果不欠費，最好請供暖公司出具書面證明，保存?zhèn)溆谩Ｈ绻麑嵲跊]有時間，也可以委托正規(guī)中介公司代為辦理。
夫妻共有住房，都要簽字
癥狀：在鞍山鐵東的好地段買了個門面，可沒過多久，賣房人的媳婦就找上門來，說自己壓根兒不知道這事。原來，丈夫背著妻子賣的房子還把房款花光了，把房子退回去又難以要回房款。
診斷：鞍山市正大律師事務(wù)所郭繼偉律師介紹，如果房子確實屬于夫妻共同財產(chǎn)，那任何一方都沒有單獨處置的權(quán)利。這種情況下，買房人只能將房屋退回，而此時涉及的金額至少有數(shù)萬元，多則十余萬元甚至數(shù)十萬元，要不回房款只能通過法律途徑解決，真是費神費時又費錢。
處方：在買房之前，一定要弄清楚賣主的家庭狀況，因為產(chǎn)權(quán)證上登記的房屋所有者不一定擁有全部產(chǎn)權(quán)，因此在辦理二手房過戶手續(xù)時，必須經(jīng)過所有產(chǎn)權(quán)所有者的同意。
產(chǎn)權(quán)證不更名，不算過戶
癥狀：由于出售未滿兩年的商品房要加收5.55%的稅費，在購買這類房屋時，雙方只簽書面協(xié)議，再到公證處公證，等到購買該房屋滿兩年時再到鞍山市產(chǎn)權(quán)交易中心辦理過戶手續(xù)。
診斷：郭繼偉律師介紹，房屋屬于不動產(chǎn)，我國法律對不動產(chǎn)實行所有權(quán)轉(zhuǎn)讓登記公示制度，因此，只簽協(xié)議公證，不辦理過戶手續(xù)，房屋的所有權(quán)并未發(fā)生轉(zhuǎn)移。
處方：郭律師建議，購買二手房必須盡快到房產(chǎn)部門辦理更名手續(xù)，如果對相關(guān)手續(xù)不了解，可以咨詢律師或正規(guī)中介機構(gòu)，千萬不要為了省小錢而流失了大錢。
產(chǎn)權(quán)證真假，現(xiàn)場查驗
癥狀：買了二手房只私下簽了合同，沒辦過戶手續(xù)，交了房款，才發(fā)現(xiàn)賣房子的人是個假房主，出示的產(chǎn)權(quán)證也是假的。
診斷：如果遇到這種情況，買方必須將房屋返還給真正的房主，再找假房主討要房款。但假房主一般提供的相關(guān)信息也是假的，想索賠往往困難重重。
處方：交房款之前一定要到房產(chǎn)部門查驗產(chǎn)權(quán)證的真實性，如果通過中介購買，則要委托給正規(guī)的、有專業(yè)資質(zhì)的房屋中介辦理。
使用權(quán)交易，得單位同意
癥狀：買了公房使用權(quán)，可沒有事先得到產(chǎn)權(quán)單位同意。
診斷：據(jù)了解，辦理公房使用權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)時，必須經(jīng)過房屋產(chǎn)權(quán)單位的同意。一旦未經(jīng)產(chǎn)權(quán)單位同意就私下轉(zhuǎn)讓房屋使用權(quán)，雙方的合同也成了一紙空文。
處方：在辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)前，一定要事先了解房屋產(chǎn)權(quán)單位是誰和是否同意轉(zhuǎn)讓使用權(quán)，辦手續(xù)時，最好有房屋產(chǎn)權(quán)單位的書面證明。


來源：廣州日報

winnie魚魚

現(xiàn)在都是郊區(qū)的房子跌　市區(qū)的沒有怎么跌　哎

小家林

現(xiàn)在就是有價無市