ManStory

回復(fù)帖，另立新帖：
++++++++++++++++++

這里我要多說點(diǎn)：所謂的經(jīng)-濟(jì)-適-用-房，本身就是計(jì)-劃-經(jīng)-濟(jì)的典型，重點(diǎn)在于：開發(fā)商的售價(jià)是ZF限定、ZF銷售，至于利潤就是自己多省點(diǎn)就多賺點(diǎn)。問題就來了，你怎么就能保證KFS和施工隊(duì)伍就能給你保證質(zhì)量？這個(gè)質(zhì)量不僅僅是水泥標(biāo)號(hào)和施工質(zhì)量，還包括戶型、層高、公共區(qū)域裝修、生活配套、物業(yè)管理等一系列的東西。
事實(shí)證明，北京的自-住-房為什么被棄選？新聞報(bào)道其建設(shè)連最基本的水泥標(biāo)號(hào)都不夠，為了省錢已經(jīng)不顧一切了。名義上是增加供應(yīng)，實(shí)際上是增加了劣質(zhì)供應(yīng)。

我們看廣州整體的供需情況，廣州今后沒有所謂經(jīng)濟(jì)適用房，都是公租房為主。但是目前，明顯是供應(yīng)過剩了。但是過剩的部分主要集中在外圍區(qū)域，包括黃埔、蘿崗、番禺、南沙等地，同時(shí)外圍的供應(yīng)過剩也導(dǎo)致了市區(qū)的觀望和冷淡。廣州目前供應(yīng)急速擴(kuò)大的原因是城市擴(kuò)張和軌道交通的大發(fā)展，廣州已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不是以前的廣州，面積大了幾倍，現(xiàn)在的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)已經(jīng)涵蓋了以前的從化和增城，南沙的大量供應(yīng)也計(jì)算在內(nèi)，所以數(shù)據(jù)并不能說明一切。

但回過頭來你會(huì)發(fā)現(xiàn)，廣州的外圍竣工速度和市區(qū)的舊改速度也明顯的下降了。今年可能大家沒看見市區(qū)哪里有大規(guī)模舊改吧？天河北、珠江新城也是幾乎發(fā)展完了吧？現(xiàn)在一個(gè)搞所謂的員村金融城，一個(gè)是芳村的廣鋼，但這兩個(gè)地段還在規(guī)劃中，KFS拿地的節(jié)奏慢了，什么時(shí)候進(jìn)入市場(chǎng)還是未知數(shù)。結(jié)果就是目前的供應(yīng)過量了，但未來的供應(yīng)也放緩。

所以廣州樓市必須要經(jīng)過一段時(shí)間的消化外圍過量庫存，才能重新企穩(wěn)并發(fā)展，這也必須是ZF放開管制為前提，如果繼續(xù)打壓限制購買，幾年熊市也有可能。但未來ZF不得不放開還給市場(chǎng)，因?yàn)樗麄兪遣幌Ｍ麡鞘姓嬲罎⒌舻摹?br />
所以供應(yīng)和需求的統(tǒng)計(jì)就是一筆糊涂賬，背后的一個(gè)原因是廣州的改善型需求開始上升。你可以見到不少人要賣小房、郊區(qū)房換市區(qū)房、學(xué)位房，或者去郊區(qū)買大戶型。過去一家五口住7、80的小兩房，這些都想改善，未來二胎增加，不少家庭甚至要增加到四房。改善型住房就是要琢磨著什么時(shí)候入市、入市成本如何，關(guān)系到利率、市場(chǎng)心態(tài)等等。

最后一個(gè)問題，廣州樓市還有沒價(jià)值？當(dāng)然有價(jià)值，誰說廣州樓市沒價(jià)值那就是在胡說了。樓房是鋼筋混凝土鑄造的固定資產(chǎn)，有土地、戶口、學(xué)位、居住、投資、地位等六大價(jià)值。地位問題還真不是胡說，有人買10萬每平的豪宅一部分原因就是體現(xiàn)地位。

至于投資價(jià)值，的確不如前兩年，但并不是沒有投資價(jià)值，過去那種隨便買樓都升值的時(shí)代可能過去了。房屋具有強(qiáng)烈的地段屬性和獨(dú)特性，一屋一價(jià)，同一個(gè)小區(qū)甚至同一棟單元，其生活舒適性可能都差別很遠(yuǎn)。有部分地段或衛(wèi)生很差、商住混用、管理保養(yǎng)低下、交通偏遠(yuǎn)、擁堵黑點(diǎn)的樓房，是必須要認(rèn)真考量的。

以上討論僅指廣州。最后，好房子別錯(cuò)過，希望論壇每位媽友都安居樂業(yè)。

我的老公

回復(fù) ManStory 的帖子

只要經(jīng)濟(jì)運(yùn)行平穩(wěn)，廣州長期投資價(jià)值肯定是有的。我想這沒人會(huì)否認(rèn)，但我不知道你怎么看2015的樓市？

Kimmo

限購以來，購房資格買少見少，成交量持續(xù)萎縮，所謂“一降價(jià)就大家都有買樓資格”早已被證明為謬論，限購對(duì)成交量的影響，實(shí)實(shí)在在存在。

但我覺得無必要過分悲觀或者過度解讀并據(jù)此得出“廣州樓市無投資價(jià)值”的結(jié)論。房地產(chǎn)投資本來就屬于固定資產(chǎn)配置，投資周期不是1年2年或者3年4年，周期至少5-10年。早幾年投資的人，也許在08年收益率一度下降了，但留到現(xiàn)在，收益率必然遠(yuǎn)超其他投資渠道。所以，無需過度悲觀。

一個(gè)城市只要還在發(fā)展，對(duì)人才還有吸引力，那么他的房地產(chǎn)就一定是有投資價(jià)值的。遠(yuǎn)的不說，近的看看香港就知道。香港有公屋，公務(wù)員（警察、消防）有廉價(jià)的宿舍，97、08同樣經(jīng)歷金融風(fēng)暴影響。但你能說香港的房子就沒有投資價(jià)值了嗎？

所以，與其討論房子有沒有投資價(jià)值，不如討論廣州還有沒有發(fā)展?jié)摿ΑＨ绻麖V州未來掉出一線城市的隊(duì)伍，那么對(duì)人才的吸引力下降，樓價(jià)下跌也就不可避免了。

david112

同意樓主

dssquare

其實(shí)租房肯定沒有買房好，不過具體買哪里也要量力而為

ManStory

   

回復(fù) ManStory 的帖子

樓主樓主：看到我，看到我，現(xiàn)在就是非常糾結(jié)要何去何從-------繼續(xù)租房改善 ...

東曉南現(xiàn)在也挺旺的，房子好沒必要賣。如果房子本身不好或太小，建議改善性購房。量力而行，廣州限購今年應(yīng)該不會(huì)放開，所以也不必著急。

ManStory

   

回復(fù) ManStory 的帖子

給小孩留房的觀念一直有，他們將來不一定住，但至少保值。

市中心的房子可以留，郊區(qū)的房子要具體分析。

ManStory

回復(fù) envy23 的帖子

建議換小三房電梯，或者四房樓梯。我一直看好廣州市中心的剛需房源，就是戶型緊湊實(shí)用、地鐵口附近、學(xué)位好，也認(rèn)為改善型的買家

現(xiàn)在市場(chǎng)是個(gè)調(diào)整期，新政策將陸續(xù)**，10月份不少業(yè)主都開始不肯議價(jià)甚至有反價(jià)，市場(chǎng)情緒很多變。

你東曉南的房子實(shí)在沒必要急著賣掉，那個(gè)地頭正旺，如果有好價(jià)錢可以先賣后買?？紤]到兩個(gè)孩子讀書最好是老東山或者天河，注意一定要看派位或?qū)诘某踔性趺礃?，初中最關(guān)鍵。

二手房情況千差萬別，樓梯樓注意別買太舊超過30年，或者是磚混結(jié)構(gòu)的房子；電梯樓則一定避開商住混用的房子；其他的相信你自己都會(huì)判斷。

至于具體板塊實(shí)在沒法給你推薦，我好久沒自己去看房了。二手房看到好房子千萬別錯(cuò)過，尤其是一個(gè)樓盤里面的最佳戶型；一手樓就不著急，可以慢慢看，雖然黃金周之后優(yōu)惠減少，但是總體外圍推貨量很大。

全職工人

   

回復(fù) envy23 的帖子

建議換小三房電梯，或者四房樓梯。我一直看好廣州市中心的剛需房源，就是戶型緊湊實(shí)用 ...

親，體育中心一帶有好推薦么？

全職工人

   

回復(fù) envy23 的帖子

建議換小三房電梯，或者四房樓梯。我一直看好廣州市中心的剛需房源，就是戶型緊湊實(shí)用 ...

華陽或華康的都可以

霓裳裊裊

   

回復(fù) angeldeng8183 的帖子
本帖最后由 angeldeng8183 于 2014-10-27 18:35 編輯

明后兩年我感覺房價(jià)并不會(huì)有太大變化，但到2020年 ...

那天看個(gè)帖子，說比較香港，東京，首爾這些中心都市圈，北上廣深四大一線城市只有北上的房價(jià)勉強(qiáng)能相比。廣州中心區(qū)近地鐵有學(xué)位的，至少應(yīng)該翻一倍價(jià)格才能夠相比。
來自[媽媽網(wǎng)Android版]

ManStory

   

親，體育中心一帶有好推薦么？

好久沒看樓了，我看的樓比較新一點(diǎn)。體育中心那帶我最喜歡天河新作，尤其是南向戶型，后面就是太古匯，日本租客不少在住。

ManStory

   

那天看個(gè)帖子，說比較香港，東京，首爾這些中心都市圈，北上廣深四大一線城市只有北上的房價(jià)勉強(qiáng)能相比。 ...

廣州最近10年已經(jīng)落后了，我覺得廣州繼續(xù)這樣下去，可能會(huì)淪為二線城市。廣州無法吸引高端金融和互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)，這是最麻煩的。

dssquare

就目前而言，廣州別說和香港，東京，首爾比了，就算和北京上海，也是完全比不上的吧，最起碼，北京上海的生活水平以及收入水平，就比廣州高不少。買房子不單單是有錢人的事情，有錢人就算再有錢，也不可能把全部的資金都投入樓市，買樓的其實(shí)相當(dāng)大一部分還是普通的老百姓，如果老百姓生活水平和收入水平?jīng)]上去，又哪來的錢去買樓，樓價(jià)就算會(huì)漲，應(yīng)該也不會(huì)暴漲，起碼就目前來說我的感覺是這樣的。

全職工人

回復(fù) 全職工人 的帖子


但是天河新作的南向都對(duì)著太古匯啊！反光玻璃污染好嚴(yán)重，都要加上窗簾布

霓裳裊裊

   

回復(fù) ManStory 的帖子
廣州最近10年已經(jīng)落后了，我覺得廣州繼續(xù)這樣下去，可能會(huì)淪為二線城市。廣州無法吸引高端金融和互聯(lián)網(wǎng)企業(yè) ...

說得真對(duì)，四大一線城市里面房地產(chǎn)對(duì)于自身城市GDP的貢獻(xiàn)率，廣州是最高的，但是平均房價(jià)是最低的。證明產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)有很大問題。而且新政府上臺(tái)后，對(duì)廣州地區(qū)根本沒有明確的政策規(guī)劃。反觀上海，政策一個(gè)接一個(gè)，不出十年就能反超香港成為東亞金融和物流中心。
來自[媽媽網(wǎng)Android版]

ManStory

   

明后兩年我感覺房價(jià)并不會(huì)有太大變化，但到2020年，廣州房價(jià)均價(jià)絕對(duì)會(huì)比現(xiàn)在翻兩三倍的
現(xiàn)在的廣州樓市如 ...

還是要看限購跟利率，廣州市區(qū)是不缺購買力的。政策這個(gè)問題，很難預(yù)測(cè)，不過廣州已經(jīng)有在討論了。

liuheart

回復(fù) 霓裳裊裊 的帖子

同感。。我也覺得廣州這樣下去會(huì)跌出一線城市之列。。。。

ManStory

   

回復(fù) 全職工人 的帖子

嗯，對(duì)啊，這個(gè)問題我倒沒想到，我沒有實(shí)際看過南向的房間。還是實(shí)地仔細(xì)看看為好。