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2020年5月15日開(kāi)始看黃埔區(qū)域，6月14日下定，7月24日面簽，簡(jiǎn)單做一個(gè)記錄備忘，并給大家參考。
已知條件：已有一套無(wú)貸廣州市區(qū)非學(xué)位三房，佛山一套有貸款兩房（男方父母居?。Ｐ『?歲多，準(zhǔn)備買(mǎi)一套小學(xué)位房，占坑使用，未來(lái)在學(xué)位附近租房；或者郊區(qū)資質(zhì)較好的二房或三房，未來(lái)讓女方父母居住。在未下定決心買(mǎi)房之前，30%資金在較靈活定期理財(cái)，70%資金分散在信托、股票、基金、民間借貸等高風(fēng)險(xiǎn)高收益產(chǎn)品。在此次買(mǎi)房之前，偶爾有去一些新樓盤(pán)逛逛，并定期觀察意向區(qū)域的一二手掛牌及成交情況，了解市場(chǎng)。
2月中旬，股市加倉(cāng)。
3月初，國(guó)內(nèi)疫情得到控制，國(guó)外尚未爆發(fā)，國(guó)內(nèi)銀行開(kāi)始放松信貸，認(rèn)為已到買(mǎi)房時(shí)機(jī)，準(zhǔn)備看房。
3月中下旬，國(guó)外突然爆發(fā)，世界形勢(shì)突然發(fā)生變化，暫停了買(mǎi)房計(jì)劃，觀察動(dòng)向。
4月底，分析房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)及貨幣政策，認(rèn)為買(mǎi)房計(jì)劃可以執(zhí)行。
五一期間，集中看了南沙樓盤(pán)若干。
5月9日，看天河區(qū)府區(qū)域。
5月15日，正式?jīng)Q定動(dòng)手買(mǎi)房，辦理提前還佛山貸款手續(xù)，歸集資金。
5月16日，主攻天河區(qū)府，看中東方新世界一房A，開(kāi)價(jià)。
5月23日，出差，未看房，中介反饋A盤(pán)放盤(pán)價(jià)與我意向價(jià)格差異較大，超過(guò)了5%，準(zhǔn)備換方向。
5月30日，看蘿崗、新黃埔區(qū)府、科學(xué)城板塊，對(duì)科城山莊新房有初步意向，但剩余樓層朝向太差。
5月31日上午，看新福港鼎峰，綜合各方面因素，決定定為主攻方向，向中介提出要求：中樓層、南向或南北完全對(duì)流，其余一律不看。
5月31日下午3點(diǎn)，現(xiàn)場(chǎng)看中一套樓層朝向均優(yōu)的放盤(pán)B。
5月31日下午8點(diǎn)，回到家，決定購(gòu)買(mǎi)，擬定了與賣(mài)家的談判價(jià)格，但上鏈家發(fā)現(xiàn)該房已下架，經(jīng)中介確認(rèn)，該房已成交（經(jīng)后期鏈家確認(rèn)，確已成交），成交價(jià)比我意向第一談判價(jià)格高2萬(wàn)，對(duì)該區(qū)域的實(shí)際價(jià)格有了直觀感受，發(fā)現(xiàn)該區(qū)域價(jià)值被明顯低估，決定作為唯一進(jìn)攻方向。
6月7日，現(xiàn)場(chǎng)看，確定了C，D兩個(gè)資質(zhì)良好的標(biāo)的，立刻給c出價(jià)，并盡量滿(mǎn)足c的其他條件，要求c給出答復(fù)，由于C房4個(gè)月后才滿(mǎn)兩年，業(yè)主不愿意現(xiàn)在就賣(mài)，最終放棄賣(mài)房，并隨后將放盤(pán)價(jià)調(diào)升7.5%。D房業(yè)主需搭配車(chē)位，我不需要車(chē)位，車(chē)位會(huì)占用我大量的現(xiàn)金，我開(kāi)出了一個(gè)略壓低的價(jià)格，業(yè)主猶豫了之后最終未同意。（D房之后大約三天內(nèi)成交，據(jù)了解最終成交價(jià)比我出價(jià)還是高2萬(wàn)）。另有2套資質(zhì)略低于cd的放盤(pán)，經(jīng)考慮，未匹配業(yè)主價(jià)格出價(jià)（這兩套均于我看后一周內(nèi)以業(yè)主心理價(jià)格成交）
6月10日，又一優(yōu)質(zhì)房源E出現(xiàn)，已有買(mǎi)家報(bào)價(jià)，但由于該房剛剛放租，出于誠(chéng)信，賣(mài)家希望能保留租約，該買(mǎi)家不愿意保留。我讓中介告知我可以匹配價(jià)格并保留租約，約定周末去看。
6月13日，現(xiàn)場(chǎng)看房，權(quán)衡價(jià)格、戶(hù)型后，給出報(bào)價(jià)，給賣(mài)家三天時(shí)間作最終決定。
6月15日，賣(mài)家決定賣(mài)房。
6月17日下午，簽訂合同，同步進(jìn)行網(wǎng)簽，準(zhǔn)備組合貸所需資料，給足定金。
6月中下旬，通過(guò)各種渠道加快原房貸還款及涂銷(xiāo)、征信記錄流程。
7月上旬，具備申請(qǐng)組合貸條件，進(jìn)入公積金流程。
7月中旬，被按揭公司告知公積金中心貸款申請(qǐng)已爆滿(mǎn)，立即通過(guò)各種渠道加快流程。
7月21日，組合貸同貸書(shū)全部通過(guò)，發(fā)現(xiàn)公積金中心面簽排期已爆滿(mǎn)。
7月24日，公積金中心、銀行面簽。大廳里人很多，座椅幾乎坐滿(mǎn)。
預(yù)計(jì)8月初，房管局過(guò)戶(hù)，完成手續(xù)。
7月26日，回看該區(qū)域鏈家房源，當(dāng)初看過(guò)的優(yōu)質(zhì)盤(pán)均已成交，新放優(yōu)質(zhì)盤(pán)已普遍調(diào)升5%以上，部分資質(zhì)相對(duì)較差樓盤(pán)也已調(diào)升。
幾點(diǎn)分析，盡量簡(jiǎn)要，一家之言，讀者自?。?br />
一、對(duì)房事看法
已知：房住不炒，信貸寬松，穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期，因城施策，精準(zhǔn)調(diào)控。
分析：1.房地產(chǎn)不具備大漲條件，但作為金融體系和財(cái)政體系重要的一環(huán)，必須穩(wěn)。城市之間樓市分化，城市內(nèi)部樓市分化，總體平穩(wěn)。
2.人口實(shí)際持續(xù)流入、產(chǎn)業(yè)實(shí)際集聚明顯、財(cái)政實(shí)際收入增加的區(qū)域，房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)明顯往上走，請(qǐng)注意，實(shí)際二字。
3.資金無(wú)法找到足夠的資產(chǎn)，最終會(huì)推高優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的價(jià)格，但內(nèi)外部壓力過(guò)大，不會(huì)允許產(chǎn)生過(guò)大泡沫。
結(jié)論：剛需早動(dòng)手，投資挑區(qū)域，慎上高杠桿。
二、對(duì)購(gòu)房區(qū)域的看法
新福港鼎峰區(qū)域所在人口、產(chǎn)業(yè)均實(shí)際流入，交通便利，經(jīng)多次調(diào)研，小區(qū)環(huán)境和物管水平均為該區(qū)域最佳，戶(hù)型比較完美，業(yè)主素質(zhì)為該區(qū)域最高的之一。唯一的缺點(diǎn)小學(xué)學(xué)位不是最好，但隨著劃區(qū)搖號(hào)的趨勢(shì)，整個(gè)片區(qū)統(tǒng)一對(duì)口一個(gè)初中，由于整個(gè)區(qū)府板塊業(yè)主素質(zhì)較高，小學(xué)這一短板最終將被被填平。
三、二手成交價(jià)格，是經(jīng)過(guò)檢驗(yàn)的公允價(jià)格，代表著該資產(chǎn)真實(shí)的價(jià)值。
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發(fā)表于 2020-7-26 12:32
