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2020年5月15日開始看黃埔區(qū)域，6月14日下定，7月24日面簽，簡單做一個記錄備忘，并給大家參考。
已知條件：已有一套無貸廣州市區(qū)非學位三房，佛山一套有貸款兩房（男方父母居?。Ｐ『?歲多，準備買一套小學位房，占坑使用，未來在學位附近租房；或者郊區(qū)資質(zhì)較好的二房或三房，未來讓女方父母居住。在未下定決心買房之前，30%資金在較靈活定期理財，70%資金分散在信托、股票、基金、民間借貸等高風險高收益產(chǎn)品。在此次買房之前，偶爾有去一些新樓盤逛逛，并定期觀察意向區(qū)域的一二手掛牌及成交情況，了解市場。
2月中旬，股市加倉。
3月初，國內(nèi)疫情得到控制，國外尚未爆發(fā)，國內(nèi)銀行開始放松信貸，認為已到買房時機，準備看房。
3月中下旬，國外突然爆發(fā)，世界形勢突然發(fā)生變化，暫停了買房計劃，觀察動向。
4月底，分析房地產(chǎn)市場走勢及貨幣政策，認為買房計劃可以執(zhí)行。
五一期間，集中看了南沙樓盤若干。
5月9日，看天河區(qū)府區(qū)域。
5月15日，正式?jīng)Q定動手買房，辦理提前還佛山貸款手續(xù)，歸集資金。
5月16日，主攻天河區(qū)府，看中東方新世界一房A，開價。
5月23日，出差，未看房，中介反饋A盤放盤價與我意向價格差異較大，超過了5%，準備換方向。
5月30日，看蘿崗、新黃埔區(qū)府、科學城板塊，對科城山莊新房有初步意向，但剩余樓層朝向太差。
5月31日上午，看新福港鼎峰，綜合各方面因素，決定定為主攻方向，向中介提出要求：中樓層、南向或南北完全對流，其余一律不看。
5月31日下午3點，現(xiàn)場看中一套樓層朝向均優(yōu)的放盤B。
5月31日下午8點，回到家，決定購買，擬定了與賣家的談判價格，但上鏈家發(fā)現(xiàn)該房已下架，經(jīng)中介確認，該房已成交（經(jīng)后期鏈家確認，確已成交），成交價比我意向第一談判價格高2萬，對該區(qū)域的實際價格有了直觀感受，發(fā)現(xiàn)該區(qū)域價值被明顯低估，決定作為唯一進攻方向。
6月7日，現(xiàn)場看，確定了C，D兩個資質(zhì)良好的標的，立刻給c出價，并盡量滿足c的其他條件，要求c給出答復，由于C房4個月后才滿兩年，業(yè)主不愿意現(xiàn)在就賣，最終放棄賣房，并隨后將放盤價調(diào)升7.5%。D房業(yè)主需搭配車位，我不需要車位，車位會占用我大量的現(xiàn)金，我開出了一個略壓低的價格，業(yè)主猶豫了之后最終未同意。（D房之后大約三天內(nèi)成交，據(jù)了解最終成交價比我出價還是高2萬）。另有2套資質(zhì)略低于cd的放盤，經(jīng)考慮，未匹配業(yè)主價格出價（這兩套均于我看后一周內(nèi)以業(yè)主心理價格成交）
6月10日，又一優(yōu)質(zhì)房源E出現(xiàn)，已有買家報價，但由于該房剛剛放租，出于誠信，賣家希望能保留租約，該買家不愿意保留。我讓中介告知我可以匹配價格并保留租約，約定周末去看。
6月13日，現(xiàn)場看房，權衡價格、戶型后，給出報價，給賣家三天時間作最終決定。
6月15日，賣家決定賣房。
6月17日下午，簽訂合同，同步進行網(wǎng)簽，準備組合貸所需資料，給足定金。
6月中下旬，通過各種渠道加快原房貸還款及涂銷、征信記錄流程。
7月上旬，具備申請組合貸條件，進入公積金流程。
7月中旬，被按揭公司告知公積金中心貸款申請已爆滿，立即通過各種渠道加快流程。
7月21日，組合貸同貸書全部通過，發(fā)現(xiàn)公積金中心面簽排期已爆滿。
7月24日，公積金中心、銀行面簽。大廳里人很多，座椅幾乎坐滿。
預計8月初，房管局過戶，完成手續(xù)。
7月26日，回看該區(qū)域鏈家房源，當初看過的優(yōu)質(zhì)盤均已成交，新放優(yōu)質(zhì)盤已普遍調(diào)升5%以上，部分資質(zhì)相對較差樓盤也已調(diào)升。
幾點分析，盡量簡要，一家之言，讀者自?。?br />
一、對房事看法
已知：房住不炒，信貸寬松，穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期，因城施策，精準調(diào)控。
分析：1.房地產(chǎn)不具備大漲條件，但作為金融體系和財政體系重要的一環(huán)，必須穩(wěn)。城市之間樓市分化，城市內(nèi)部樓市分化，總體平穩(wěn)。
2.人口實際持續(xù)流入、產(chǎn)業(yè)實際集聚明顯、財政實際收入增加的區(qū)域，房地產(chǎn)價格會明顯往上走，請注意，實際二字。
3.資金無法找到足夠的資產(chǎn)，最終會推高優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的價格，但內(nèi)外部壓力過大，不會允許產(chǎn)生過大泡沫。
結論：剛需早動手，投資挑區(qū)域，慎上高杠桿。
二、對購房區(qū)域的看法
新福港鼎峰區(qū)域所在人口、產(chǎn)業(yè)均實際流入，交通便利，經(jīng)多次調(diào)研，小區(qū)環(huán)境和物管水平均為該區(qū)域最佳，戶型比較完美，業(yè)主素質(zhì)為該區(qū)域最高的之一。唯一的缺點小學學位不是最好，但隨著劃區(qū)搖號的趨勢，整個片區(qū)統(tǒng)一對口一個初中，由于整個區(qū)府板塊業(yè)主素質(zhì)較高，小學這一短板最終將被被填平。
三、二手成交價格，是經(jīng)過檢驗的公允價格，代表著該資產(chǎn)真實的價值。
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發(fā)表于 2020-7-26 12:32
